万科A11月销售点评:销售靓丽,强者恒强

11月销售达190亿,持续处于高位。

2014年11月份,万科(000002.CH/人民币9.39,买入;2202.HK/港币14.90,谨慎买入)实现销售面积145万平米,环比下降24%,同比增长14%,好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比增长6%的水平;销售金额190亿元,环比下降14%,同比增长35%,销售持续处于高位;单月销售均价13,058元/平米,环比增长13%。

前11月,公司实现销售面积1,600万平米,同比增长15%,仍好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比下降17%的水平;销售金额1,901亿元,相当于我们全年预测销售收入的91%,好于行业平均水平,同比增长19%,涨幅较前10月再扩大2个百分点;累计销售均价11,884元/平米,同比增长4%。

展望2014年,基于公司稳定的财务表现、合理的产品定位以及丰富的可售资源,我们维持对公司今年销售2,100亿元的预测,同比增长23%。预售锁定方面,至14年11月末,公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-16年房地产预测收入的100%、100%和3%。

拿地量维持低位,但土地扩张仍趋谨慎。

2014年11月份,万科在土地市场仅新获取上海、杭州、南京、济南和青岛等6个项目,共新增建筑面积106万平米,总地价51亿元,环比下降12%,拿地额占比当期销售额比值低位回升至27%,但公司对土地市场仍持谨慎态度;平均楼面地价4,837元/平米,占比周边房价平均仅为30%;前11月,公司合计拿地340亿元,占比当期销售低位回升至18%,但较11-13年40%、38%和63%呈现大幅下降,目前土地市场价格未充分调整之际,公司拿地仍趋于谨慎。

维持万科A股买入评级、H股谨慎买入评级。

在行业供需临近拐点之际,万科放权城市公司,强调互联网思维,并鼓励进行营销创新,抢占市场份额,提高市占率,前11月合计实现销售1,901亿元,同比增长19%,优于行业同期销售表现,持续受益于行业集中度的提升,并预计全年完成2,100亿元难度不大,同比增长23%;此外,近期公司联手凯雷开发商业地产、并学习凯德模式,有望打通商业地产经营正向循环,另一方面,在全面开展事业合伙人制度之后,事业合伙人持续增持,实现公司与员工利益捆绑,提高管理层的工作热情和创造力,并将激发管理层市值管理的动力,促使公司股价预期更加稳定。我们维持公司2014-15年每股收益预期分别为1.70元和2.05元,维持A股买入评级、H股谨慎买入评级。