房地产行业:黄金周消量下滑并不代表悲观预期

销量大幅下降跟开发商推盘不积极有关:“十一”黄金周两周时间,我们跟踪的12个城市中11个成交同比下降,其中北京、深圳、南京下降幅度均超过50%。我们认为成交量同比大幅下降,“银十”开局不利原因有以下几点:1、房地产市场低迷是根本原因;2、去年同期为限购时间窗口,导致去年成交量基数非常高;3、开发商并非在“十一”集中推盘,从我们了解情况看,由于对市场预期的悲观,部分开发商已采取了提前推盘策略。

四季度开发商仍然会采取以价换量的策略:从目前看,四季度宏观和行业紧缩政策放松可能性极小,需求还不会得到有效释放,而不断上升的资产负债率和库存会迫使房地产企业继续采取降价促销、以价换量的销售策略清理库存。

销售价格可能出现实质性松动:从前三季度看,房价并未出现实质性松动,但随着库存和负债上升,房地产企业降价力度会加大,房价应该会有比较明显的下降。如果房价出现实质性下降,四季度销量同比降幅将会缩小。

行业基本面2012年可能变好:从宏观和行业政策看,四季度放松可能性较小。但明年随着通胀压力减小、房价出现实质性下降后,我们认为行业紧缩政策有可能局部放松,将有效需求释放出来。

板块基本面将逐步向好:从前三季度销售情况看,主流企业2011年业绩已基本锁定,2012年业绩也部分锁定,目前板块估值已处于历史低位,基本反映最坏情况。如果2012年紧缩政策出现局部放松,这将会使板块迎来趋势性行情。

投资策略:基于板块估值已经反映最坏情况,以及主流公司未来两年业绩的锁定性,我们仍然继续看好地产板块,并继续看好行业龙头公司,如保利地产、万科A、招商地产、金融街、荣盛发展。