关于近期新出一系列调控新政点:政府狠下重手,行业规模将受压

近日,中央到 地方出台了一系列房地产调控新政,包括:二套房贷首付不低于50% 利率不低于基准利率1.1 倍;银监会严控开发商开发贷款;北京银监局提出二手房贷款一律由过户后放款改为取得他项权利证后才能放款;国土部颁布10 年住房用地供应计划。

新政中关于二套房贷的规定比上轮行业调整前夕颁布的“927”房贷政策更严。

“两会”之后,各地商品房价格上涨依旧,部分一线城市房价涨幅更是远超市场预期。房价的过快上涨引发政府新一轮调控,政策动用信贷手段剑指市场上不合理的住房需求,具体措施如下:实行更为严格的差别化住房信贷政策,对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。同时,北京银监局还下发内部文件《北京银监局关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知》,提出二手房贷款一律由过户后放款改为取得他项权利证后才能放款等要求。对象信贷政策与上轮行业调整前夕颁布的“927”房贷政策相比更显严厉,不但调高二套房首付比率,同时强调大幅提高第三套住房的首付比率和利率水平,可见政府调控决心。

部分城市政府或将动用税收手段。

此次国务院常务会议提出:加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。我们认为,部分城市政府或将动用税收手段。但是在税收方面,出台新税种的可能性不大,政府或将采用在现有税种基础上(如:房产税)进行调整,或增加临时补充条款的方式进行调控。房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。该税种主要分两类征收:(1)从价计征,即依照房产原值一次减除10%~30%后的余值,按1.2%的利率计税缴纳;(2)从租计征,即按房产出租的租金收入计征,税率为12%。目前对个人拥有非经营用房产免征房产税。未来政府若动用税收手段,将可能从取消二套住房免征优惠、或采用房产当前评估值而非原值计税、上调房产税税率等方面对房产税进行调整,增加非首套房产的持有成本, 从而达到调控市场需求,抑制不合理住房需求的目的。

不合理需求得到抑制,短期将缓解房价上涨压力,长期将影响行业规模。

近期房价快速上涨,主要因市场供不应求所致。自“国十一条”以来,中央已经明确房地产行业调控措施,抓住要害,以增加供应为主要调控手段。但是从增加土地供给到形成商品房有效供应仍需一定工期,短期内市场供不应求状态依然持续,这也是近期投资投机性需求得以在市场上炒作,推升房价的主要原因。此轮调控剑指市场不合理的住房需求,抑制投资、投机性需求,通过调控需求结构改善市场供求状况,短期内缓解房价上涨压力。但是从长期来看,本论调控打压需求的同时也对开发商对未来市场的预期产生了负面影响。从理性人角度考虑,开发商会适当缩减供应以应对预期需求下跌的市场环境。因此,短期需求调控对长期供应会有一定的挤出效应,最终的结果是,长期来看,行业规模可能缩小。

银监会严控开发贷款,开发商以实力说话。

银监会近日透露,将对房地产企业开发贷款进行严控:对开发商贷款实行名单式管理,并禁止开发商用土地做抵押品。若此项措施严格执行,房地产项目开发前期投入将对自有资金有较大需求,这对开发商资金实力要求将大大提高。资金实力不足的企业,发展将受到限制,从而逐步失去行业竞争力。要想在行业长期立足,开发商则必须以实力说话。

经济适用房是否对市场产生冲击,取决于“国24 号文”是否严格执行。

此次保障性住房用地供应以经济适用房为主,占71%,高于之前我们认为廉租房占主导的预期。占总用地计划供应量的10%的经济适用房供应是否对市场产生冲击,将取决于“国24 号文”是否被严格执行。

2007 年,住建部等七部委联合发布的《经济适用房管理办法》(又称“国24 号文”)对经济适用房交易有如下规定:1、购买经济适用住房不满5 年,不得直接上市交易;2、购买经济适用住房满5 年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款;3、购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。

经济适用房土地供应来自于行政划拨,只需交纳基准地价,且根据“国24 号文”规定,“房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定”。如果我们假设3000 元/平方米的建安成本,1000 元/平方米的基准地价,由于利润率的限制,每平方米的销售均价将不超过5000 元。若不严格执行“国24 号文”关于经济适用房交易的相关规定,售价与市场交易均价存在的巨大套利空间,加上目前违规成本极低,经济适用房的分配将出现“疯抢”局面,购房者“抢房”之后直接在二级市场转手获得巨额价差。若此,不但达不到经济适用房的“保障”功能, 还会对市场上商品房供应造成冲击。

倘若严格按“国24 号文”规定执行,经济适用房与商品房之间有明显区隔--“套型建筑面积不得超过60 平方米、产权完整方可二次装修”,再加上交易方面的限制,使买得起商品房的人不会对经济适用房感兴趣,从而使该部分供应最终达到对社会的“保障”效果,同时也不会对市场正常的商品房供应造成大冲击。

地产股下一阶段走势:同步大势,建议关注保障性住房受益股以及受调控影响较小的商业地产股。

由于行业规模受压将对上、中、下游的很多行业造成不利影响,行业规模受压也会导致地方财政收入下降从而危及银行资产安全,这些负面因素将影响这些板块的表现,同时,自去年下半年以来,地产股逐步被机构抛售,目前机构手上可抛售的筹码已很少,再加上其在大盘的权重较大,其走弱也会拖累大盘,因此,下一阶段地产股走势有望同步大市。我们建议关注一些具有保障性住房开发经验的公司,如首开股份、中天城投、云南城投、黑牡丹、西藏城投。同时我们也建议关注一些受调控影响较小的商业地产股,如世茂股份。