房地产行业事件点评:国土部酝酿新土地供应政策

事件:国土部酝酿新土地供应政策

国土部正在北京、上海等多地调研,酝酿新的土地供应政策,其中工矿企业存量用地入市和农村集体用地局部有条件入市情况,被重点调研。盘活工矿企业的存量闲置用地,使其进入流通领域,以缓解当前的供需矛盾,是国土部调研组关注重点之一。而对农用地的有条件入市,国土部的倾向是在不触碰18亿亩耕地红线的前提下,使农民逐步成为集体用地的交易主体,先释放农村闲置宅基地进入建设用地。

评论:

1、从过往的供地结构来看,各地工业用地供地规模庞大,国土部数据显示,我国工矿用地供应率一般占到国有建设用地供应量的40%-50%,而欧美市场经济国家工业用地只占20%到30%,这与我国过去三十年定位于制造业大工厂有关,但随着东部发达区域产业升级,城市化率的提升,工矿用地的需求在逐步减少,而刚性的土地流转制度也制约了工业用地向其它宗地用途的转变。这是政策出台的产业层面的背景。

2、工矿用地的入市政策预计首先会在一线城市出台,主要基于目前一线城市商品房库存较小,土地供给紧张,而需求旺盛等原因。而从当前现实情况来看,许多工业用地也在悄悄的改变用途,以工业厂房的名义实质行使办公及总部基地等用途。工业用地转变使用性质入市将有效化堵为疏,缓解一线城市用地的紧张,盘活局部区域的存量用地。

3、工矿用地的入市可能采用两种模式,一是总规调整后由工矿企业履行土地性质变更手续,产权主体仍在工矿企业,由工矿企业自行处理及盘活变更后的宗地,这种模式操作主体在工矿企业,实质是地产行业补贴制造业。另一种模式由当地土地储备中心统一收储,以一定的溢价将闲置的工矿用地收归国有,由当地土地储备中心根据规划统一变更宗地性质,再通过招拍挂等公开出让方式推向市场;这种模式的操作主体在政府,而工业用地及城市建设用地之间的溢价大部分归政府。我们认为采用第二种模式的可能性更大。

4、对于农用地入市,我国现行的土地政策是农民集体用地先被征用,转为国有用地后,才能入市。此次将推出的农用地有条件入市政策也仅是在城市近郊推行,只是布局在中心城区附近、产业较为集中区域的集体建设用地,在经过整理之后进入流通领域,而距离较偏远的农村仍将采用征地制度。

5、农用地的有条件入市将给予目前小产权房一个合法的身份,农民转化为市民后,把农村闲置的宅基地作为资产流转。这一方面增加土地供给,另一方面,也为农民提供在城镇居民生活的资金保障。

6、该政策为房地产开发企业进行旧城旧村改造提供了新政策保障,对于房地产企业来说,旧城(旧村)改造必然成为房企在大城市做大、做强的战略性选择,也必然成为企业未来的利润增长点,更必然成为未来房地产市场发展的重要趋势。

7、政策的推出将加大一线城市的土地供给,缓解一线城市的供应压力;此外加大土地供给,也会在一定程度上缓解供需失衡导致的价格上涨压力,从而有效促进刚需的充分释放。政策在某种程度上也会利好有较大规模旧改项目的上市公司。