信贷降价引发市场动荡和分化加剧

事件:

周末传兴业银行及交通银行、招商银行、中信银行和农业银行等停止房地产贷款的消息,杭州德信北海公园和天鸿香榭里楼盘降价销售。

观点:

近期房地产市场不乐观的因素增多,房地产股反弹遭遇新的压力。新年以来,银行个人住房贷款未出现放宽,此举影响新年商品房销售。另外先期消息面报出香港出现折价销售,苏州出台了针对商业地产的调控政策等负面影响使得房地产股遭遇新压力。周末又传兴业银行及交通银行、招商银行、中信银行和农业银行等停止房地产贷款的消息,加上杭州德信北海公园和天鸿香榭里楼盘降价销售。

1、2014年房地产企业又将迎来资金的收紧

我们认为2014年银行仍将对房地产行业的信贷不会放松是在预期之中,新年以来银行的个人住房贷与以往相比未出现额度放大和贷款利率下行以及审批与放款时间加快的惯例,1月最后一周四大行压缩了近千亿贷款,最终1月四大行新增贷款3500亿元,比2013年同期3767亿元新增规模低7%。新年银行个人住房贷款就未出现放宽,我们认为此次有关银行信贷消息将成为引发部分楼盘降价的导火索,资金收紧也将改变房地产企业对市场价格的预期。

去年年底以来不少企业产生惜售的行为,银行贷款收紧将打破企业先前的预期,2014年企业仍将会回到销售走量的策略中,降价销售会在部分中小企业中发生居多。另外从兴业银行方面得到的最新消息是对夹层融资等收紧,远没有对房地产贷款全面封杀。我们认为2014年房地产企业又将迎来资金的收紧,销售走量又会出现。预计进入三月份销售显弱的局面将会被打破,相比一、二月份整体销量将步入回升。

2.房地产行业进入高位盘整期

据我们预测,2014年房地产行业商品房销售量将达最高区域,全国房屋销售面积为14.57亿平方米,同比增长10.24%。房地产行业高增长即将结束,之后将进入高位盘整期。2014年银行针对房地产行业增长的变化进行信贷策略调整也在合理中。

据统计2012年全国房地产企业数是89859家,我们关注的152家房地产占比不到1%,但这152家房地产开发企业2012年收入占全国房地产企业收入的11.71%,利润占比在19.48%。2014年房地产行业进入高位震荡,在震荡中市场向大企业集中的趋势将进一步加强。

3.市场“先低后高”,企业间“此消彼长”

前期其它不利因素的短期累积叠加是重要的潜在因素,美国QE的逐步退出、人民币汇率的掉头、外围房价的打折销售等,而兴业银行房贷收紧和杭州出现降价房事件是引发市场悲观情绪集中释放的导火索。预计短期这种对房地产行业悲观的情绪还将扩散,我们认为降价不会形成大范围的降价潮,但这需要时间来验正,降价将从中小企业开始,房地产上市公司将主要表现为加大推量。

在黑云出现的同时,我们也要看到阳光的一面。据已公告2013年业绩预报的78家房地产上市公司财务数据,有54家公司业绩预增,占总数的69.23%;只有24家公司业绩预亏,占30.77%。2013及2014年房地产上市公司整体的业绩仍保持较好增长,我们认为房地产上市公司再下跌空间不会超过20%。

我们认为2014年房地产市场表现为“先低后高”,市场的转机需要观望房地产开发企业是否能修正去年底预期涨价并惜售的策略。一旦房地产开发企业回到2012年上半年以量促售的模式,市场有望转暖回升。2014年房地产行业中中小企业退出市场速度加大,业内企业将表现出“此消彼长”,在中小房地产公司退出加速的同时,房地产上市公司中部分优势企业将会迎来销售和市场扩大双升的机会,他们的市场地位将进一步提升,这类公司在悲观性下跌后将迎来更好的投资机会。