国金证券1-9月全国房地产市场运行数据点评

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房地产投资和新开工同比增幅回落,新开工环比下降:1-9月,全国房地产投资44225亿元,同比增长32%,增幅回落1.2个百分点;新开工147775万平米,同比增长23.7%,增幅回落2.1个百分点。9月单月,房地产和住宅投资分别同比上升25%和28.4%,环比上升9.1%和7.9%;房地产和住宅新开工分别同比上升8.9%和11%,环比分别下降4.9%和4.5%。9月投资回落,新开工环比下降符合预期,一方面投资和开工的惯性增长减弱;另一方面保障房开工贡献逐渐下降,7、8、9月保障房开工率分别增长20%、14%和12%。9月底全国保障房开工率达到98%,未来这一部分的影响将进一步下降,4季度投资和开工增幅将继续回落。

9月销售环比增幅较大,同比增幅回落:1-9月全国商品房销售面积和销售额分别为71289万平米和39312亿元,同比增长12.9%和23.2%。9月单月商品房销售面积和销售额分别为11435万平米和6048亿元,环比增长46.3%和37.1%,同比增长9.5%和10%,增幅下降4和3.5个百分点;9月单月住宅销售面积和金额分别环比上升44.2%和36.8%,同比上升7%和5.6%,增速回落6.9和18.5个百分点。9月商品房和住宅均价分别同比上升0.5%和下降1.3%,环比分别下降6.3%和5.1%。同比增幅回落符合预期,主要是去年同期基数较大的原因。9月销售环比增幅较大略超预期,按我们月初的测算,重点城市总体环比上升2.3%,所以9月环比增幅较大主要是三四线城市贡献较多,从而均价环比也有所下降。

自筹资金占比继续上升:1-9月房地产开发资金来源61947亿元,同比增长22.7%。1-9月国内贷款9749亿元,同比增长3.7%,增幅回落1.4个百分点;定金和预收款15761亿元,同比增长29.3%;二者合计同比增长18.2%,占资金来源比重41.2%,继续下降0.5个百分点。1-9月自筹资金25535亿元,同比增长33.5%,增幅下降0.3个百分点,比重41.2%,再创历史新高。总体上1-9月资金来源与1-9月投资额比值为1.40,未到历史最差。我们测算,2011年全年行业资金支出合计需74825亿元,如果全年资金来源增速降至12%,或自筹等资金来源保持合理增长而银行贷款与定金预收款合计增速降至8%,则全年房地产资金盈余占支出比重降至9.9%,接近08年最差水平。这两项指标增幅目前距临界点均有一定距离,我们认为行业短期系统性资金断裂的风险较小。

明年将是地产新开工最差的一年

我们预计11年全年地产新开工和投资将分别由目前32%和24%的增速回落至29%和15%,由于去年四季度地产销售放量导致同比基数较高,所以销售面积回落将更为明显,将由目前的12.9%回落至同比持平或者微增。

但我们认为明年将是地产新开工最差的年份,因为预计保障房的新开工将由今年的1000万套开工量下降至800万套,回落幅度20%,而商品房新开工自四季度起也将开始明显回落,我们了解到部份企业将在10月份调减新开工计划,而且即使明年新开工销售有所好转,也很难立即改变企业预期,从而增加新开工计划,预计明年新开工将同比下降13.2%;而由于11年施工面积将同比出现27.7%的增幅,这部分项目投资有惯性特征,所以明年房地产投资增速的下滑程度将低于新开工,预计全年可实现18.3%的增长。