房地产行业2011年二季度投资策略报告:钟爱"平衡木冠军"

需求抑制效果明显,二季度成交量低位徘徊。3月销售数据环比有所回升,其增长主要来源于三四线城市的销售增长。三四线城市限购令尚实施,消费者在限购令出台之前,提前购房行为有所增加。但是这种消费行为是没有可持续性的。从最近两周度数据可以看出,住宅成交量还处于较低的位置。在需求充分抑制后,预计未来2011年二季度,住宅销售面积仍将保持在低位徘徊。

住宅价格整体高位震荡,二季度新房价格有望松动。从数据上看,住宅价格依然在增长。但是实际的情况是,部分楼盘已经开始变相降价促销。所以从总体来看,价格指数的快速上扬很难出现,随着政策的深入进行,住宅价格指数的适度下行已是必然。

货币政策不会转向,地产调控持续进行。三月份,央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,也是自2010年1月起的第九次存款准备金率上调。此次调整后,大型存款类金融机构存款准备金率达20%,再创新高。预计3月份CPI增速将在5%以上,通胀形势依然严峻,反通胀任务仍然艰巨,货币紧缩将会持续,存准率还将上调2-3次。货币政策不会转向,地产调控持续进行。

给予“跟随大市”的投资评级。房地产板块近期出现较大反弹,目前处于阶段性盘整态势。截止4月21日,地产板块静态PE为20.24倍、动态PE为16倍,市净率为倍。地产板块过去十年静态市盈率平均值为32倍,中值为25倍,历史低位区间在15—18倍左右。与之相比,目前地产板块的估值区间处于较低位置。但历史低位并不等于地产板块已经见底。两个方面决定着地产板块估值水平。第一、对新的政策调控出台的预期正在减弱,有利于板块在短期内形成一定幅度的反弹。

第二、前期调控政策的效果将在二三季度显现。从而对公司业绩预期产生较大影响。一季度地产行业经历了一次较大反弹,对于二季度而言,我们持谨慎态度,给予地产板块“跟随大市”的投资评级。