地产行业国五条细则点评:查漏补缺,强调执行

今日,国五条细则出台,针对此前提出的五点调控意见进行了细化,调控力度超出预期。本次细则我们认为有如下几点值得大家关注:

1、限购:着重于堵住现有政策执行漏洞

细则要求已实施限购的直辖市、计划单列市和省会城市完善现行住房限购措施:限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。

点评:

新政几乎提到了限购实际执行中的全部已知漏洞,包括部分城市仅主城区限购、或仅一手房限购;无资格购买一手房后延迟网上备案登记;外地户籍补缴税款和社保后可获购房资格等。并且点名直辖市、计划单列市和省会城市全部遵照执行,增加限购城市一笔带过,符合我们对本次调控重点为一、二线城市,主要方向为加强现有政策执行力度的预期。限购堵漏严格执行对于抑制需求效果较好。

2、差别化贷款:房价上涨过快城市可由央行当地分支决定提高

二套房首付和利率

要求银行强化借款人资格审查;对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

点评:

下放二套房贷微调权力至央行各地分支机构,体现本轮调控区域差别化的特色。

3、交易税收:二手房所得税严格按20%征收,短期抑制成交

明显,长期效果待观察

要求税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征(原先执行层面按成交价的1%征收)。