房地产行业:成交环比持续微升,价格持平微涨

成交环比持续微升。根据中国指数研究院提供的交易数据,本周33个城市一手房成交面积环比微增2%,同比增17%。环比来看,二线(+7%)表现好于一线(-7%)好于三线(-18%);同比受去年同期基数影响,三线升幅(+30%)高于二线(+24%)好于一线(-7%)。33城市近四周(9.30-10.27)较去年同比周(10.1-10.28)成交面积增18%,三线升幅(+35%)高于二线(+19%)高于一线(+6%);与上月前四周(9.2-9.29)成交持平,三线升幅(+23%)表现好于二线(+1%)高于一线降幅(-12%)。

二手房成交持续回升。6个重点一二线城市二手房成交面积环比升9%,同比升2%,较12年均值高24%。

房价环比持平微涨。(1)本周8城市一手房均价环比5个上涨,同比7个上涨;(2)从分区均价来看,一线城市本周价格环比涨跌不一,近期仍呈上涨趋势;津、苏、渝等二线城市均价环比上涨;(3)京、沪、汉等一二线城市部分新推楼盘价格环比持平或微涨;杭州近半数楼盘去化超7成,南京超半数新盘去化超7成。

可售量持续微增,去化时间增加。本周14城市可售面积环比增1.8%,同比降1.4%;平均去化时间10.0个月,环比周为9.3个月,同比周为11.8个月。

楼市成交环比持续微升,十月整体成交表现或与上月相当。但受信贷及需求提前释放等影响,预计未来2月楼市月成交环比下降,同比在去年基数高的背景下可能持平或负增长。国研报告“383”关于土地制度改革方案若在本次三中全会认可并到落实,我们认为将出现如下重大突破:1.农村集体土地直接入市,政府征地范围将收缩,这是本方案关于土地制度改革的最核心内容。即,最终地方政府垄断土地市场的格局将被打破,土地价格体系将发生重大改变。2、赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权;宅基地补偿地价后可能上市流通,将打破市场供需格局。3、土地税收转向保有环节,即征收房产税,抑制过度购房行为。4.该方案立足长远,分期实施,我们认为,在当前经济疲软下,短期内难有大的突破,待经济企稳回升后,可能逐步落实,若切实执行将改变行业中长期运行格局。方案涉及农民利益及其社会保障以及地方政府财权等利益,落实有难度。应方案尚未有定论,短期内对楼市及房地产板块估值的影响尚难判断。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等。