房地产行业13年年报及14年一季报综述:13年销售明显提升,但利润率继续下降

投资要点:

上市公司13年年报及14年一季报已全部公布完毕。我们统计了全国142家上市房地产开发企业(按申万房地产分类)业绩情况:

13年销售收入明显上升但净利率继续下降。上市房企13年实现营业收入7583.6亿,上升27%;实现营业利润1312.4亿,其中净利润981.5亿,归属母公司股东净利润867.5亿,同比分别上升15%,14%和13%。其中营业收入增速较12年度提升2.47个百分点,但营业利润、净利润、归属母公司股东净利润同比增速继续出现回落(分别下降2个百分点左右),行业整体利润增速维持下降趋势。

14年一季度楼市销售及业绩回落较明显。14年一季度上市房企营业收入同比上升10.25%,升幅较13年一季度的40.72%大幅回落。而营业利润、净利润、归属母公司股东净利润则分别同比上升0%,下降2.3%和下降5.6%。整体看,房企一季度业绩同比增速有所回落。而14年全年,整体商品房销售增速回落也将是大概率事件。房企间业绩分化现象或将有所扩大。

房地产行业整体收益水平仍相对较好。13年行业平均净资产收益率14.42%,与去年同期基本持平,在申万23个行业板块中排名继续在第4位;总资产净利率为3.55%,同比则下降0.3个百分点。行业整体收益水平较前几年有所下降,但收益水平仍相对较好。

13年去库存良好预计14年开发速度将回落。13年销售回升,带动新开工、施工等提升。但预计14年整体销售难度加大,销售增速也将放缓,开发商主动调整开发速度将愈加明显。相信14年整体房地产开发投资增速将回落,回落幅度也将高于一季度水平。

总结与投资建议:13年上市房企营收有一定幅度提升。但行业整体利润率水平继续下降。预计未来一段时间行业整体利润水平将继续维持当前较低的水平甚至继续小幅下降。而13年整体资金面状况较12年明显改善。进入14年一季度,楼市整体销售回落明显。相信14年全年行业整体销售及开发投资增速将有一定幅度的回落。但对比其他行业,房地产行业整体收益水平仍然较领先,同时行业业绩锁定性较高,对估值有所支撑。

我们维持月报中的观点,地产股估值跌至历史最低水平,估值提升动量存在,但持续修复仍遇到基本面压制。在基本面及政策面博弈中,地产股短期估值水平会在一定区间内振荡。后续稳增长等政策,以及一些概念性事件,可以触发板块实现上攻。但比较持续的趋势性行情,需要更多的因素支撑,较大的行情目前看仍不具备。建议投资者关注招保万金、荣盛发展、华夏幸福、世茂股份、南国置业、深振业A、世联行、中华企业等个股。