房地产行业1-10月全国房地产市场运行情况点评:受季节性因素影响,部分指标有所回落

点评:

受季节因素影响,投资环比下滑。1-10月,全国房地产开发投资累计同比增长36.50%,增速较前9个月微升0.1个百分点。其中,10月当月房地产开发投资额4558.27亿元,环比9月份下降了11.60%,主要系10月份开始,北方部分地区房地产开发建设停止的季节因素。

预计全年房地产开发投资增速在32%左右。

1-10月,全国房地产开发企业房屋施工面积36.98亿平方米,同比增长28.3%,增速较前9个月微升0.2个百分点;1-10月,房屋竣工面积4.20亿平方米,同比增长11.4%,其中,10月份竣工面积5125万平方米,环比增加13.2%,增速较9月份下降7.7个百分点。

土地购置费用高位增长。1-10月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米,同比增长36.2%,10月份土地购置面积为3717万平方米,环比增加了9.57%;1-10月土地购置费8006亿元,创历史新高,同比增长79.2%,增速较前9个月下降4.5个百分点,但仍维持在高位。10月份土地购置单价为2409元/平方米,较9月份下降25.29%,或受房地产市场调控和新购置土地的区域分布有关。

新开工增速有所下滑。1-10月,房屋新开工面积13.18亿平方米,增长61.9%,增速较前9月下降1.2个百分点;10月当月,房屋新开工面积1.23亿平方米,同比增长51.1%,环比下降15.31%,主要为季节性因素影响。

二次调控效果初显,10月份商品房销售面积环比下滑。9月29日出台的二次调控政策及之后的加息效果已经有所显现。1-10月,全国商品房销售面积同比增长9.1%,增幅比前三季度提高0.9个百分点。商品房销售额同比增长17.3%,增幅比前三季度提高1.4个百分点。10月当月,全国商品房销售面积同比增长16.0%,绝对量比9月份减少1167万平方米,下降11.2%;全国商品房销售额增长27.0%,绝对额比9月份减少423亿元,下降7.7%。

利用外资增速大幅提升。1-10月,房地产开发企业本年资金来源累计56923亿元,同比增长32.0%,增速较前9月回落0.5个百分点。10月份,房地产开发企业资金来源6419亿元,环比增长4.52%,增速较上月下降7.39个百分点,考虑到季节因素,该数据仍高于预期。在房地产开发资金来源的各分类构成中,利用外资的累计同比增速大幅提升,1-10月份的累计同比增速达43.30%,较前9月提升17.3个百分点;自筹资金的累计同比增速较前9月提升了1个百分点;国内贷款和其他资金分别较前9月回落了0.9个百分点和1.3个百分点。对房地产企业的调控已经在其资金来源中得到了体现。利用外资增速的大幅提升需要引起足够的重视。

商品房销售价格涨幅回落。10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%,涨幅比9月份缩小0.5个百分点;环比上涨0.2%,涨幅较上月回落0.3个百分点。在各类住宅中,高档住宅销售价格上涨14.8%,涨幅最高。目前价格仍在高位,仅涨幅有所回落。

国房景气指数仍处景气区间,资金分类指数下滑明显。10月份,全国房地产开发景气指数为103.57,比9月份提高0.05点,比去年同期提高1.54点。各分类指数中,资金来源分类指数环比下降了1.7个百分点,商品房待售面积指数下降了0.52个百分点,房地产开发投资分类指数、房屋施工面积分类指数和土地开发面积分类指数分别上升了0.03个百分点、0.11个百分点和0.36个百分点。行业仍处景气区间,但资金指数的下滑明显。

对行业的影响及投资策略。此次公布的数据整体符合预期。调控效果有所显现。投资增速、销售面积、资金来源有所回落,价格的变动仍不明显。值得注意的是,在资金来源整体回落的过程中,利用外资增速大幅增长,如果不仅仅是基数原因,那么这一现象无疑值得重点关注。我们认为,此轮调控力度和范围较大。在人民币升值、通货膨胀、流动性充裕等外部环境下带来的资产配置需求和投机需求,将对调控效果产生冲击。防范热钱涌入,控制资产价格,防止资产泡沫快速膨胀,将成为之后调控的重要目标。维持行业“中性”评级。

风险提示。宏观政策和外部环境超预期的风险。