房地产:调控进入深水区,管理层面临决择

近日,国家统计局公布1-8月全国房地产市场运行数据。

房价涨幅连续四个月回落 从热点城市看,同比涨幅虽然都在回落,但回落幅度差距较大。与4月份相比较,北京仅回落3.2个百分点,上海、广州相近,分别回落5.6、6.6个百分点, 深圳涨幅回调最多,达14.2个百分点。

虽然近期部分地区房价小幅回升,但未来几个月房屋供应量会不断增加,房价的阶段性启稳乃至调整仍然可以期待。

商品房成交量出现反弹 8月份,销售面积及销售额等数据环比均有所回升。这种变化,我们认为主要是受调控政策影响观望数月的部分自住性需求出手入市。另外,居民消费价格指数呈现不断上涨的趋势,居民储蓄体现为高额负利率,一些游资、储蓄性资金再次进入房市。

商业地产成为市场热点 从商品房销售情况看,住宅销售额的增长大幅下降,1-8月累计同比增幅由4月份的51.5%降至8月份的7.5%,涨幅仅约为4月份的七分之一,而办公楼和商业营业用房同比分别增长56.5%和47.7%,与4月份相比涨幅下降不到一半(4月份的数据分别为106.2%和78.4%),远远低于住宅的回落幅度。

其原因,一方面是本轮政策调控主要针对住宅市场,使得商业地产成为政策调控期间房地产投资的避风港。另一方面,保监会在月初发布的《保险资金投资不动产暂行办法》明确险资投资不动产的主要方向为商业不动产,办公不动产等。

行业景气指数下调,投资增长保持稳定 商品房供应量的变动直接影响供求关系,是影响房价的核心因素之一。房地产开发投资的稳定,充足有效供给的形成,会使市场对未来房价有一个相对明确的预期,舒缓因为房价居高不下而带来的紧张与社会对立情绪。

目前,房地产新政实施已五个月,政策调控取得了一定成效,但从近期部分城市价量回暖的势头看,调控政策执行到位情况仍然不理想,各房地产企业还鲜有出现资金断流的问题,因此,不排除中央层面进行二次调控的可能。