130个城市土地市场5月月报:供应增加推动成交上升,地价继续下行

投资要点:

土地市场整体成交情况:5月土地供应和成交环比均上升,但均低于去年同期水平。溢价率下降,多数地块底价成交。1-5月累计推出建面同比减少,累计成交降幅更大,出让金同比降近四成,地方政府仍面临较大的财政压力。

分城市结构来看,5月各线城市推地量环比均有增加,仅一线城市成交量环比降11%,二三四线城市成交随供应增加环比有所上升;同比来看,供应和成交仅二线城市高于去年同期水平。土地出让金环比仅一线城市下滑,同比各线城市均减少。

分用途情况来看,5月各类土地市场较上月均有好转,成交和出让金环比均上升。但同比来看,住宅用地依然冷清;商业用地出让金亦低于去年同期水平,去年火爆局面趋于平稳。

住宅用地成交情况:低迷状况未变,二线城市表现相对较好。5月推地量增加推动成交环比回升,但仍低于去年同期水平,实际住宅地价继续下行。1-5月推地量、成交量、出让金同比均大幅下滑,较大的财政压力使地方政府放松政策的诉求依旧。

1-5月住宅用地累计销供比:17个城市中,9个城市大于1,供给相对紧张。中长期来看,随着刚性需求逐步入市,去库存加速,供给不足将更为明显,房价长期上涨的压力仍在。

商业用地成交情况:5月推地同比增加环比减少,但成交同环比均有所上升,溢价率下降,实际楼面地价止涨。1-5月供应增加推动成交上升,但均价下降致使出让金减少,三四线城市情况好于二线好于一线。

5月推地的增加带来成交回升,但由于地市滞后于楼市回暖,1-5月地市冷清的状态并未出现明显转机。伴随CPI回落,下半年流动性有望继续释放,在资金压力有所缓解的背景下,地市有望破冰,维持土地购臵增速低点在3季度出现的判断。目前地市低迷出让金大幅减少将使地方政府仍有微调政策的诉求,政策面及基本面都将持续向好。板块短期回调带来投资机会,建议逢低吸纳招地、保利、中南、环球、万科、北京城建、首开、亿城、世茂等。

风险提示:行业调整时间超预期,政策严控超预期。