长城地产周刊第八十期:成交显著下滑,价格尚未破冰

销量显著下滑,价格保持平稳

销量:本周全国楼市成交量整体显著下滑。我们跟踪的重点城市销量指数较上周下降31.8%,比10年均值低47.9%,比09年均值低62.4%,比08年均值低23.2%。本周一线城市环比下跌14.8%;二线城市环比下跌41.4%。

价格:本周全国房价保持平稳。中指研究院监测的35个统计城市13个出现环比下跌。重点城市房价指数较上周小幅下跌0.4%,其中一线城市上涨3.0%,二线城市下跌3.3%。我们跟踪的重点城市房价指数,比10年均值上涨11.6%,比09年均值上涨45.8%,较08年均值上涨59.9%。

库存:本周重点城市可售量较上周小幅下降。一线城市库存指数较上周下跌5.5%,为94.1;二线城市下跌0.5%,为113.4。受近期成交量大幅下跌影响,重点城市消化周期指数持续反弹,本周环比上升9.7%,达到143。

未来成交展望:预计随着3月供应量的上升及少数开发商的促销活动,部分需求有可能结束观望重新入市,成交量将有所反弹,但是受限购及信贷收紧等一系列政策的影响,成交量同比大幅下挫难以避免。

二手房市场:成交有所下降,价格涨跌互现。本周北京、杭州、天津二手房成交量较10年均值都有不同程度的下降,深圳环比13.4%,较10年均值6.1%。本周二手房成交价格涨跌互现。

投资建议:成交显著下滑,价格尚未破冰,板块难觅催化剂。整体流动性不断收缩,房价短期内并未达到公众预期的调控结果,购房者陷入观望状态,依靠各种行政措施的高压,楼市呈现暂时被抑制的脆弱状态。一次调控的保质期是3个月,二次调控的保质期只有2个月,但本次调控的保质期估计将会久一点,因为目前楼市需求面临的不仅仅是购买力的预算约束,更是购房资格的硬约束,特别是一线城市。限购令这种行政式的调控方式虽令人诟病,却是最直接有效的手段。我们认为,至少在今年内放松的可能性并不大,与往常一样,地方政府的态度和执行力度将左右楼市的调控效果。楼市在僵局中向左走还是向右走,在迷雾尚未散去之时,地产股确实缺乏相应的催化剂。

地产股的投资策略方面,我们认为,如果3-5月楼市销量出现超预期反弹,则板块有望迎来新的投资机会。反之,板块继续维持震荡的概率较大。激进的投资者可以考虑逢低吸纳,建议从以下四个角度选股,一是在三四线城市项目布局较多的个股;二是快速周转的龙头企业;三是两条腿走路、X+地产商业模式个股;四是不受限购影响的商业地产个股。

风险提示:楼市僵持时间过长。