房地产:单月土地成交大幅上升,拉动整体投资小幅回升

事项:统计局公布1-11 月全国房地产开发和销售情况,房地产开发投资7.74 万亿元,同比增长19.5%,增速比1-10 月份上升0.3 个百分点。房屋新开工面积18.11 亿m2,增长11.5%,增速提高5 个百分点。商品房销售11.08 亿m2,同比增长20.8%,增速回落1 个百分点。土地成交价款8669 亿元,增长31.5%,增速提高19.8 个百分点。

平安观点:

11 月土地成交大幅上升,拉动整体投资小幅回升:2013 年1-11 月,全国商品房投资7.74 万亿元,同比增长19.5%,增速比1-10 月提高0.3 个百分点。11 月单月投资环比上升15.1%,同比上升22%。由于本月土地成交大幅上涨,拉动整体投资小幅回升。1-11 月全国土地购置面积及金额同比分别上升9.9%和31.5%,增速较1-10 月提高13.5 和19.8 个百分点,反映出开发商目前充裕的现金流及对土地市场的乐观预期。11 月单月土地购置面积及金额均出现大幅度上升,环比分别上升444.3%和535.8%,我们判断主要是与数据统计原因导致单月数据异常偏大,11 月单月土地购置面积和金额为近五年单月最高值。从市场实际情况看,目前一二线城市土地市场仍处于价格高位运行阶段,我们监测300 城市11 月成交住宅类土地面积同比增长5%,成交楼面价格同比上涨28%。

11 月三四线城市销售发力,基数原因导致增速略有下降:2013 年1-11 月,全国商品房销售面积及销售金额分别为11.1 亿平方米和7.0 万亿元,同比分别增长20.8%和30.7%,增速较1-10 月回落1.0 和1.6 个百分点。11 月单月商品房销售面积环比上升28.8%,销售金额环比上升20.8%,远好于我们跟踪的核心城市11 月成交环比上升1%的水平。我们判断主要是由于进入四季度,三四线城市进入销售高峰而行政调控及流动性影响较小所致。但由于去年11 及12 月分基数过高,虽销售数据不差但累计同比增速依然有小幅下滑。判断12 月由于基数依然较高,因此预计销售将延续下滑趋势。

开发商资金来源保持高位,以价换量动力不足:1-11 月份,房地产开发企业到位资金10.95 万亿元,同比增长27.6%,增速比1-10 月份略上升0.3 个百分点。由于销售同比收窄,使预收款及个人按揭贷款同比持续回落,但由于银行贷款相对充裕及销售绝对值仍保持高位,因此开发商资金依然充裕,在年底及明年初以价换量动力不足。

投资建议:由于利率市场化及信用体系重建趋势明年将大概率延续,金融机构和政府部门资产负债表的调整可能加速,由此将支撑资金价格仍维持高位,这将抑制高金融属性的地产行业盈利水平。同时,由于基数及资金成本原因,我们判断行业基本面2014 年向下调整概率较大,行业难有趋势性上涨行情。投资主线上,我们推荐全年关注符合三中全会改革方向的国企改革及土地改革领域。主要推荐标的为:深振业、深长城、格力地产、深天健、中粮地产。

风险提示:房价大幅上升导致调控收紧的风险。