地产行业周报:经济下行压力加大,房企增速延续回落

本周观点:本周公布的11月PMI数据降至荣枯平衡线,且连续3月显著低于对应月份历史均值,经济下行压力持续加大,“稳增长”背景下预计后续资金环境有望进一步宽松,叠加楼市降温渐显,政策调控亦存在边际改善空间,低估值、业绩确定、高股息率的龙头地产仍具备中期配置价值。建议关注:1)土储充足及融资占优、市占率持续提升的低估值龙头万科、保利、招商、金地等;2)布局核心城市及其周边的高成长个股新城、荣盛、阳光城等。

本周成交:成交环比上升,同比上升。本周重点城市成交50764套,环比升6%,同比升7%,高于2017年周均9%,2018年日均成交环比降9.6%;其中一线城市环比升20%,二线城市环比升10%,三线城市环比持平。推盘量环比下降,去化率环比下降。上周(11.19-11.25)重点城市新开盘80个项目,推出房源19158套,环比降1.8%,高出2017年周均值122.6%。平均去化率60%,环比降8个百分点。一手商品房11月日均成交:环比上升,同比上升。截止11月底,重点城市日均成交套数环比升18%,同比升6%。其中一线城市环比升11%(同比降10%),二线城市环比升31%(同比持平),三线城市环比升11%(同比升17%)。二手房成交环比上升,同比下降。本周二手房整体成交套数环比升2%,同比降8%。19城二手房挂牌套数周环比升1.2%。12月1日19城二手房挂牌59.8万套,环比升1.2%。深圳2.3%,北京升1%,上海降2.6%,广州升2%,成都升2.4%,重庆升3.2%。

本周动态:克而瑞公布11月百强房企销售数据。平安观点:成交增速延续回落,主流房企业绩目标完成难度较小。1-11月百强房企累计实现销售额8.7万亿,同比增长37.5%,销售面积6.6亿平,同比增长35.8%。其中11月单月实现销售额8956亿,同比升24.5%,较10月回落7.4个百分点;实现销售面积6714万平,同比升24.4%,较10月回落3.9个百分点。销售目标完成度方面,21家主流房企销售目标完成率较10月末提升8.7个百分点至90.3%,其中5家已提前完成全年目标。规模竞争加剧,房企延续分化。从各房企来看,11月碧桂园实现销售额530亿,同比升7.1%,累计销售额6645.5亿,同比增长24.4%,领跑房企。在二三线城市预售证、备案政策松动、房企推盘加大等背景下,25家房企累计销售额已突破千亿。对比来看龙光、金科、滨江等二线房企表现更为亮眼,单月增速分别为315.5%、214.7%、41.6%。

风险提示:1)目前按揭利率连续22个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。