房地产行业专题:地产债利率下行,行业roe上行

房企带息负债增速回落,降杠杆转向稳杠杆

本轮债务周期从2015年开始,自2017年带息债务达到高点,同比增速达到15.5%,至今增速仍旧在持续下滑中。2018年3季度,带息债务增速回落至5.4%的较低水平。

从成本方面来看,银行开发贷的融资成本与公司债融资成本接近,而信托贷款的融资成本相对较高,因此,地产债发行量上升,占比升高将降低企业长期债务成本,进而降低房地产企业的综合融资成本。

地产债发行回暖,龙头房企债票面利率下行显著

目前地产债仍旧以再融资为主要目的,虽然今年持续三个季度地产债发行量维持高位,三季度发行总量超过2000亿,但扣除掉总偿还量的净融资额并无显著增长。由于房企信用债到期高峰期来临,再融资需求增加将会持续推升地产债发行量。

虽然行业整体票面利率下行不多,AAA债融资成本下行明显,平均票面利率由二季度5.91%下行至4.91%;AA+其次,平均票面利率由二季度6.95%下行至6.18%;AA债发行票面利率仍旧上行,龙头企业发行债券融资优势较大。

利率优于总量,融资成本下行帮助企业ROE水平维持高位

我们通过拆解ROE因素衡量加杠杆对ROE水平的影响,从结果来看,目前行业整体ROE水平对利率敏感程度相对高于对债券融资总量的敏感程度。具体来看,如果融资成本下行1个百分点,由融资成本下降带来的正向作用可以消除20%债券总量下行的负面冲击;如果债券总量维持不变,债券融资成本下行1%将使ROE水平提升0.31个百分点;如果债券融资总量上升20%,债券总资成本下行1%,行业ROE水平将提升0.5个百分点。

推荐关注招商蛇口,招商蛇口是龙头房企中,相对于保利万科融资成本相对较高,目前存量债当期平均利率水平在4.71%,在AAA国企信用债发行票面利率下行过程中,改善空间更大。同时建议关注新城控股,其一是新城控股ROE水平相较于融资成本下行更加敏感,加上其AAA主体评级存量债券融资成本在6.18%左右,改善空间及ROE弹性皆备。