万科A:销售大幅增长、拿地力度持续收缩

事件:11月4日晚,公司公告18年10月份销售数据,10月份公司实现合同销售面积341.3万方,同比增长37.73%,合同销售金额540.7亿元,同比增长46.97%;1-10月份公司累计实现销售面积3243.4万方,同比增长11.38%,累计合同销售金额4856.2亿元,同比增长12.18%。

十月销售高增长:18年10月,公司实现合同销售面积341.3万方,同比增长37.73%,较9月提升26.89pct,环比增长12.83%;实现合同销售金额540.7亿元,同比增长46.97%,较9月提升53.23%,环比增长24.53%;十月销售大幅增长,一改8-9月的销售回落趋势。

十月销售的增长得益于:1)17年同期相对基数较低,17年12个月份中,10月的销售排名倒数第四;2)18年10月单月销售均价较9月提升1488.65元/平米,幅度为10.37%,较17年同期提升995.72元/平米,幅度为6.71%。18年1-10月份公司累计实现销售面积3243.4万方,同比增长11.38%(前值+8.93%),较9月增速提升2.45pct;累计合同销售金额4856.3亿元,同比增长12.18%(前值+8.95%),较9月增速提升3.23pct;累计销售均价14972.4元/平米,同比增长0.72%(前值+0.02pct),较9月增速提升0.70pct;累计销售均价基本较1-9月累计销售均价提升约102元/平米,较当月销售均价收窄869.96元/平米。

10月拿地力度持续收缩:公司18年10月新增土地项目14个,其中3个为物流地产项目,11个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积21.3万方,权益建筑面积16.7万方,较9月相比分别收缩73.68%、收缩81.715%。新增土地项目中,土地净占地面积179.10万方,计容建筑面积372.30万方,较上年同期分别下降15.80%、下降28.66%,权益建筑面积174.10万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达46.76%(前值58.60%),权益拿地额/总价款为45.48%(前值48.14%),低于累计权益拿地额/累计总价款的56.34%;50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为6:5;100%权益的项目:非100%权益的项目为1:

10。10月新增土地总地价192.61亿元,同比下降51.04%;

新增权益地价87.60亿元,同比下降67.47%;其中,9月权益拿地额/销售额占比为16.20%(前值27.64%),拿地力度持续收缩,低于1-10月平均拿地力度27.56%。从拿地均价来看,10月新增土地楼面价5173.44元/平米(同比-31.37%),权益楼面价5031.59元/平米;楼面价/销售均价为32.66%(前值45.08%),成本可控,安全边际高。

投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS 为3.

13、3.56、4.03,维持“买入-A”评级,6个月目标价30元。

风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期