房地产周报:投资小幅收窄,估值再创新低

本周五大盘强势反弹,地产板块表现排名11位:继上周大幅下跌后,本周前四日受国内经济数据表现较弱的影响大盘再度下跌近4%,再创近几年新低,周五随着领导讲话大盘低开高走大幅反弹2.97%。本周大盘总体下跌1.13%,地产板块下跌2.74%,周五上涨3.09%,周表现在28个板块中排名第11位。随着股价下跌,本周末板块PE及PB估值再创2010年至今新低,分别为8.01X及1.23X,相对全部A股的折价基本与上周末持平,相对估值同样处于2010年至今最低水平。重点公司中荣盛及招蛇本周小幅上涨不到1%,阳光城基本不涨不跌,万科、金地及保利跌幅在2%以内,新城及中南跌幅不到5%,华夏下跌9%。截止本周末重点公司PE TTM最高的依然为中南为16.0X,招蛇及保利8X以上不到9X,万科、阳光城、新城及华夏在6X-8X之间,荣盛及金地最低,不到5X。

统计局发布9月行业数据、个税抵扣细则公布、广州传三外围区域取消限价:9月销售增速如期收窄,单月销面同比5月以来首次转负,地产投资受土地市场趋稳及投资单价下行的影响升幅再度收窄至9.9%;首套房住房贷款利息按每月1000元标准定额扣除,我们按商贷30年、基准利率4.9%、等额还款估算,1000元月还款额大约对应19万贷款;广州传三外围区域取消限价,广州住建委发文,表示将进一步规范房地产市场管理,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。

重点城市新房成交减弱,一线供求持续改善:本周重点城市新增供给环比大幅回升,同比维持高位,2018年累计升幅15.0%,相比上周扩大1.6pct,升幅再创3月来新高。而新房成交同比下降2.5%,连续两周为负,但降幅略有收窄,2018年成交累计下降1.9%,降幅与上周持平。分一二三线来看,本周一二三线新增供给同比升幅一线维持高位,二线转正,三线继续为负,2018年一二三线新增供给累计升幅一线持续扩大,而三线不断收窄。一二三线周成交同比分别为-2.2%/-16.9%/9.5%,一线6月末来首次转负,2018年新房成交累计同比-1.9%/-16.6%/13.7%,基本与上周持平。一二三线去化周期7.49/6.22/16.81个月,相比上周末均有回升。

建议积极关注高股息、低估值龙头万科、保利及新城:随着股价调整,近几月地产板块估值连创新低,相对A股折价幅度同样创下新高。周五板块跟随大盘反弹超3pct,但本周末板块估值再创新低。考虑到1)板块估值水平历史低位,超过20家公司连续三年股息率大于3%,2)前9月龙头销售维持高增速,3)资金面积极因素持续累积,而近期行业数据缓慢下行减轻了政策进一步收紧的压力,我们维持推荐杠杆率较低的低估值龙头个股,包括万科、保利及新城。

风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期。