招商蛇口:金九增速放缓、单月拿地力度创18单月新低

事件:10月09日公司公告,公司9月实现签约销售面积72.43万平方米,同比增加26.16%;签约销售金额128.92亿元,同比增加36.38%。1-9月,公司累计实现签约销售面积556.42万平方米,同比增加35.71%;签约销售金额1162.56亿元,同比增加49.02%。

金九增速放缓,当月销售均价较8月收缩11.67%:公司9月实现签约销售面积72.43万平方米,同比增加26.16%,较8月销售面积增速收缩74.17pct;实现签约销售金额128.92亿元,同比增加36.38%,相对8月销售额增速收窄46.78pct。9月销售均价17799.25元/平米,较8月销售均价收缩2352.65元/平米,幅度达-11.67%;9月销售均价相对去年同期提升8.10%。传统“金九”表现趋弱。1-9月公司实现签约销售面积556.42万平米,同比增长35.71%,较8月增速收缩1.55pct;实现签约销售金额1162.55亿元,同比增长49.02%,较8月增速收缩1.74pct;累计销售均价20893.39元/平米,同比增长9.81%,较8月增速收缩0.03pct。1-9月累计销售金额/18年计划销售额(1500亿)为77.50%(前值68.91%),较17年同期完成计划度78.01%略低近0.51pct。公司自5月开始集中加大推盘节奏,这一措施使得公司在8月的淡季中增速领跑,但市场行情逐步转冷下,金九增速有所放缓。未来在政策允许范围内,公司仍将持续加大、加快推盘力度,全年预期销售目标或能如期实现。

补货均价/销售均价29.83%,累计拿地力度持续下降:9月公司新增土地项目2个,较8月新增项目减少4个,所占权益分别为26%、33%。按照权益总价/拿地总价计算9月新增项目的权益比例为29.71%(前值68.86%)。9月新增项目可增厚10.44万方土储资源,其中计容面积20.89万方,权益计容面积6.14万方;按照累计销售均价计算,新增货值为43.64亿元。9月权益拿地额3.29亿元,平均楼面价5309.3元/平米(较8月楼面价收缩4822.81元/平米,幅度-47.60%);权益拿地额/销售额比例为2.56%(8月权益拿地额/销售额比例37.26%、7月权益拿地额/销售额比例40.98%),1-9月拿地力度中位数为37.26%,9月拿地力度为18年至今最低。如果按照累计权益拿地额/累计销售额,则9月份累计拿地力度为43.05%,且这一数据自5月(61.20%)开始逐步下降。平均楼面价相对9月销售均价占比为29.83%(8月楼面价/8月销售均价为50.28%、7月楼面价/7月销售均价占比为41.02%);从拿地成本上看,即使在扩规模下,公司对成本的管控仍具备优势。

投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司18-20年公司EPS为1.99元、2.23元、2.50元,对应PE分别为8.8X、7.8X、7.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.3元。

风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期