“告别秀”与巨额融资：长租公寓的冰与火

证券时报记者 吴家明

纵是有太多的不舍,太多的惜别,唯有一句祝福。愿美好永不谢幕。Color并未走远,明日的相见也许会回眸。那今日的离别。离别……再相见……

这不是电影对白,而是一家长租公寓品牌的“告别秀”。

自如完成

40亿元A轮融资

近日,长租公寓品牌自如宣布完成A轮40亿融资,这也是国内长租公寓行业规模最大的融资之一。不过,国内的长租公寓行业还没有出现一家独大的趋势,恰恰相反的是竞争白日化才刚刚开始,而且已经有多个长租公寓品牌“阵亡”。与拥有强大实力背景的房地产企业所开办的长租公寓相比,房地产中介服务商与创业品牌为主的长租公寓运营商又该如何找到生存和发展空间?

自如完成40亿元人民币A轮融资,领投方是华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构,华兴新经济基金、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡资产、新希望等机构跟投。市场消息指出,融创此次将合计向自如投资5000万美元,投后占股约1.56%。按此计算,自如目前的估值接近200亿元人民币。

如此看来,自如进入了独角兽俱乐部。回到大约5年前,一些互联网创业者与房地产中介机构开始将目光投向了长租公寓。随后,作为资产持有方、运营方的房地产开发商纷纷进军这个市场,强大的规模和激进的速度让参与各方绷紧了神经。

目前,长租公寓主要分为分散式公寓和集中式公寓。分散式公寓即运营商从分散的房东手中取得房源,经过标准化改造或装修后,统一出租管理的一种租赁公寓模式。另一种则是集中式公寓,即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋或整栋中的几层),统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。公开数据显示,截至2017年底北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个,管理房间数量超过200万间。

据克而瑞统计,目前排名前30房企中,有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为,拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。过去一年多时间里,他们把大多数精力放在了集中式公寓的建设上,而与这些公司不同的是,发端自地产中介的自如却是以分散式公寓起家,近期才开始陆续投入集中式公寓。

魔方是长租公寓最早起跑的选手之一,也是目前最早跑到C轮融资的集中式公寓品牌,但类似的创业品牌长租公寓要实现规模扩张,仍依靠着一轮又一轮的融资来支撑。根据链家研究院统计分析,中国长租公寓资金成本极高,包含装修费、拿房成本、税收、融资成本等,而日本公寓行业由业主承担装修成本,融资成本也较低。记者调查发现,深圳规模较大的集中式公寓收入主要来自于房屋租金、管理费、以及增值服务费用。即使是房地产企业开办的长租公寓,也不敢轻言“盈利”。

所以,如果跑得不够快,后来者很容易被对手碾压。钱和速度,决定规模。

如何盈利

回到那段感性的“离别告白”,来自Color公寓。其实,Color公寓是最早一批进入深圳租赁市场的长租公寓运营商品牌之一,该公寓的创始团队主要来自于阿里巴巴、腾讯、完美世界等互联网公司的产品负责团队。2015年底,Color公寓曾进行过一轮A轮融资,融资额约为1600万元。去年年中,Color公寓官网突然挂出了“也许今日的离别是为了明日更好的相见”的页面。

在深圳罗湖区从事长租公寓业务的陈先生表示,规模化仍是盈利前提,但很多已“阵亡”的长租公寓就是“死”在了现金流上,也无从谈起盈利。对于中小型长租公寓来说,如何缩短盈利周期是最大的研究课题。

面对房地产企业的大规模进军,地产中介服务商与创业品牌为主的长租公寓运营商也在多渠道突围。有分析人士表示,依托于链家生长起来的自如还有一个隐性收益,就是通过租房业务获得大量的客户,这些客户将成为未来二手房交易的潜在客户,形成自如的租房业务和链家二手房交易业务在客户资源上的互动。

去年,离任领英中国总裁的沈博阳宣布出任蛋壳公寓董事长。就在上个月,互联网长租公寓运营商蛋壳公寓与房地产经纪代理企业深圳中原签署战略合作,双方达成了优势资源信息共享、运营服务管理能力升级等战略上的共识。

此外,长租公寓能否在起步阶段既获得长期稳定的融资渠道,实现规模化经营,又形成资本从投入到退出的闭环。一个关键因素在于如何盘活资产,将未来稳定可期的现金流转换为当前的现金。如今,越来越多的资产证券化手段无疑成为解决长租公寓盈利难题的方案之一。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于长租公寓业务,实际上资本为王的观念很明显,但地产中介服务商与创业品牌为主的长租公寓运营商和房企做的产品有区别,毕竟开发商在资金实力上更为雄厚,所以对于地产中介服务商与创业品牌为主的长租公寓运营商来说,未来要做差异化竞争。产品方面也会不断细分,尤其是做低端、中端和高端物业,这实际上是相关企业需要积极考虑的内容。当然,从短期看类似自如等品牌仍有很大的市场机会,并不会出现被开发商挤压的风险。不过,如果开发商配备了“租售同权”的福利,那么市场竞争格局将会变化。