房地产周刊:一线成交持续回暖,关注个税政策变化

上周(2018/9/16-2018/9/22)40个重点城市新房合计成交483万平米,环比上升1.5%;9月截至上周累计日均成交67万平米,环比8月下降5.8%,较去年9月下降1.3%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:20.4%、-5.4%、-1.3%,北上广深环比变化分别为:7.2%、-4.1%、97.4%、30.5%,一线回暖趋势持续。政策方面,住房贷款利息及租金等6项或被纳入个税专项扣除,相关细则制定正在推进;房地产税出台时间及影响力大概率将低于预期,政策或难以再度从严。我们认为在严调控背景下政策边际放松预期较弱,高位运行难以持续,快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著,价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注REITs受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

支撑评级的要点

板块行情:上周SW房地产指数上涨5.82%,沪深300指数上涨5.19%,相对收益为0.62%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第3位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:深振业A、中粮地产、世荣兆业、中体产业、万科A。

公司动态:中南建设1.28亿转让产业园区业务,并发行50亿定向债务融资工具;新城控股与芜湖歌斐设立私募基金,预计总规模100亿元;中粮地产重组大悦城获国家发改委批复同意;云南旅游20.16亿重组文旅科技议案获公司董事会通过;阳光城49.71亿收购重庆渝能100%股权及对应房地产项目。

政策新闻:住建部公布1-8月全国棚改开工465万套,完成年度目标80%;发改委发布前8月全国房地产新增意向投资同比增38.7%;北京将把丰台丽泽金融商务区建成“第二金融街”;广州优化引进人才入户手续,取消12项入户申办材料;9月北京租赁市场量价回落,十家企业完成6.9万套房源投放。

行业数据:上周40个重点城市新房合计成交483万平米,环比上升1.5%;9月截至上周累计日均成交67万平米,环比8月下降5.8%,较去年9月下降1.3%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:20.4%、-5.4%、-1.3%,北上广深环比变化分别为:7.2%、-4.1%、97.4%、-30.5%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为6.3个月,环比上升0.2个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1,937万平米,环比下降22%;年初至今累计成交8.23亿平米,同比上升16.5%。

风险提示:融资收紧背景下流动性紧张;需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑;房贷利率水平持续提升。