房地产行业周刊:投资销售高位回落,关注三四线下行风险

上周(2018/9/9-2018/9/15)40个重点城市新房合计成交476万平米,环比上升2.1%;9月截至上周累计日均成交66万平米,环比8月下降7%,较去年9月下降2.5%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:41.1%、4.1%、-16.3%,北上广深环比变化分别为:217.4%、10.2%、30.9%、0.5%。2018年1-8月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长15.9%和10.1%,销售面积和金额同比分别上升4%和14.5%。7月单月投资增速13.2%较6月提高4.7个百分点,新开工带动竣工双双走强,主要由于库存处历史低位,以及在政策高压下,房企策略转向加速销售回款,提振开工意愿;土地投资增速维持高位运行,一二线与低能级城市地市出现结构性分化,我们预计房企在限价令与成本上升的双重压力下,拿地趋于谨慎,土地投资增速将出现回落。8月单月销售增速15.2%高位回落,其中三四线增速明显回落,一二线持续回暖。我们认为在严调控背景下政策边际放松预期较弱,高位运行难以持续,快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著,价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注REITs受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

支撑评级的要点

板块行情:上周SW房地产指数下跌0.1%,沪深300指数下跌1.08%,相对收益为0.99%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第7位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:西藏城投、东方银星、嘉宝集团、合肥城建、保利地产。 n 公司动态:新城控股上调30亿公司债后两年利率250bp至7%;华发底价5.9亿元获珠海斗门首宗共有产权地块;中粮地产收购大悦城将不实施进一步反垄断审查;保利地产去地产化,更名为“保利发展控股”;我爱我家累计回购2,388.79万股,比例超1%;华夏幸福签署昌黎、惠州等三个产业新城PPP项目。

政策新闻:统计局公布前8月商品房销售额89,396亿,开发投资同比增10.1%;北京公积金认房又认贷,贷款额度与缴存年限挂钩;财政部公布前8月卖地收入3.7万亿,土地和房地产相关税收增长17.4%;西安落实宅地双20%原则,共有产权房供地不低于40%;广州公积金新政征求意见,缴存基数微调、违规提取将被禁用5年。

行业数据:上周40个重点城市新房合计成交476万平米,环比上升2.1%;9月截至上周累计日均成交66万平米,环比8月下降7%,较去年9月下降2.5%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:41.1%、4.1%、-16.3%,北上广深环比变化分别为:217.4%、10.2%、30.9%、0.5%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为5.7个月,环比下降0.34个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积2,296万平米,环比下降9%;年初至今累计成交8.04亿平米,同比上升17.9%。

风险提示:融资收紧背景下流动性紧张;需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑;房贷利率水平持续提升。