彩生活2018年中报业绩点评:万象美并表带动业绩显著提升

业绩增速超盈喜预告

公司1H18收入同比增长135.3%至17.5亿元人民币,主要由于收购万象美并表导致包干制物业服务收入增加7.7亿元至12.0亿元,物业管理服务收入占比83.5%。毛利率同比下降10.2个百分点至35.3%,亦主要源自于万象美(包干制)并表令物业管理服务板块毛利率同比下跌6.1个百分点至30.3%。毛利润同比增长82%至6.19亿元人民币。期内收购万象美使得无形资产摊销增长5460万元以及融资成本上升约1.0亿元,该等不利因素均被经营杠杆上升所抵消。归母净利润同比增长74.1%至1.75亿元人民币。受发行股份摊薄影响,中期EPS同比增长40.6%至10.1分人民币。期末银行结余及现金共计人民币29.9亿元。

万象美并表推动平台服务面积快速扩张

期末公司平台服务面积达9.81亿平米。其中自管面积较17年末增长0.48亿平米至4.84亿平米,服务社区数量增至2555个。合作面积较17年末增长0.33亿平米至4.97亿平米,通过小股操盘与64家企业达成战略同盟。而自管面积增量主要来源为万象美。期末在管面积同比增长15.1%至3.33亿平米,其中包干制及酬金制分别同比增长约0.6亿平米/10万平米。随着服务面积的扩张,公司平台注册用户数达1451万,活跃用户数达380万。

核心产品推进平台化战略实施,带动增值服务快速增长

期内公司增值服务板块收入同比增长91.7%至2.12亿元人民币,毛利率71.8%,分部溢利实现1.5亿元,占公司分部溢利比率提升5.7个百分点至35.8%。核心产品“彩富人生”及“彩生活车位”成为成长支撑。“彩富人生”累计成交金额15.1亿元,投资久期由5.6个月延长至9.4个月。“彩生活车位”期内实现销售2380个,推动租赁及协销板块收入同比增长342.4%至0.47亿元。2018年3月,旗舰产品“彩惠人生”推出,3个月累计成交32.4万单,将有助于公司实现物业费议价能力的提升,培育增值业务的成长机会。

维持目标价8.62港元,维持“买入”评级

我们维持2018-2020经调整EPS(剔除期权激励费用)0.40/0.52/0.64元。维持基于DCF(g=1.5%,WACC=9.81%)目标价8.62港元,分别对应18/19年19x/14xPE,维持“买入”评级。

风险提示:增值服务增长速度低于预期;人工成本快速上升。