前面提到过经济学不是科学,宏观经济的理论现实解释力很小,还需要很多进化和发展。以目前的宏观经济理论预测市场,要看运气和对自我表达欲望的克制(毕竟很多人为了预设结论而组织数据)。事实和观点经常被杂糅在很多宏观经济报告里,分析师表达某种观点和结论的欲望常常掩盖经济本身的信号。如果足够放下表达欲望和上帝视角的动机,那么对数据的剖析,会更能抓住当下宏观叙事主线,或者驱动的主要因子,把脉到市场主体的预算约束和所作所为能够产生的经济倾向。笔者可要开始吹了,因为有一组神奇的数据,契合了很多经济现象,一起研究下这个神奇数据。在分析之前,还是要提醒一下,房产定价的基本原则:A.经济增长率和货币增长率决定房产长期回报率。B.婚龄人口与边际土地供给决定房产价格。
通俗的来讲,绝对人口总量和边际人口量,土地供应总量与边际土地供应量,货币供应总量和边际货币供应量,6大因子共同进行房、地产定价。目前对房地产市场分析,大部分侧重于总量分析,譬如从货币总量,GDP,城镇化人口总量对房价进行研究,而影响房地产市场和房价的边际因子分析较少,尤其是婚龄人口。本文以为边际人口才是房、地产市场定价的核心力量。
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