地产行业周报:成交环比回升,去化率维持高位

本周观点:本周市场普遍关注房租快速上涨,我们认为部分城市城中村等中低端可租物业的拆除和清理带来出租房源下降,但保障房及廉租房的供应并未及时补充,叠加传统的需求旺季,为造成近期租金上涨的重要原因。相比于房价快速上涨,房租涉及到普通大众的居住问题,其快速上涨带来社会问题将更加严重,后续需进一步加大保障房、廉租房供应,规划租赁市场次序。板块投资方面,受大环境波动及政策预期影响,短期板块估值持续受到压制;中长期来看,主流房企绝对估值及相对估值均处于历史低位,悲观预期已提前反应。考虑主流房企业绩增长确定、较高股息率,中长期配置价值已经显现。建议关注:1)低估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市的高成长新城、荣盛、阳光城等。

本周成交:成交环比上升,同比上升。本周重点城市成交45703套,环比升2%,同比升14%,低于2017年周均1.9个百分点;其中一线城市环比升18%,二线城市环比降4%,三线城市环比升3%。推盘量环比上升,去化率环比上升。上周重点城市新开盘44个项目,推出房源12227套环比升39.8%,高出2017年周均值42.1个百分点。平均去化率89%,环比升7个百分点。一手商品房8月日均成交:环比下降,同比上升。截止8月18日,重点城市日均成交套数环比降1%,同比升9%。其中一线城市环比降8%(同比升11%),二线城市环比升8%(同比升6%),三线城市环比降6%(同比升10%)。二手房成交环比下降,同比上升。本周二手房整体成交套数环比降4%,同比升7%。19城二手房挂牌套数周环比升2.3%。8月18日19城二手房挂牌46.9万套环比升2.3%。深圳升3.7%,北京升2.1%,上海升0.02%,广州升0.5%,成都升2.9%,重庆升8.1%。

本周动态:克而瑞公布5月百强房企销售数据。平安观点:月销售额同比大增,绝对成交有望维持高位。1-5月房企累计实现销售额3.56万亿,同比增长34.5%,销售面积2.67亿平,同比增长30.8%。其中5月单月实现销售额8705亿,环同比分别增长22.8%和61.3%;实现销售面积6273万平,环同比分别增长49.7%和24.3%。单月金额及面积同比增速较4月分别上升33个和21个百分点,单月增速及绝对成交均创年内新高,20家主流房企销售目标完成率较4月末提升8个百分点至38%。规模竞争加剧,房企延续分化。从各房企来看,5月碧桂园实现销售额771亿,同比增92.3%,累计销售额3345亿,同比增长37%,领跑房企。在二三线城市预售证和备案政策松动背景下,24家房企单月销售突破百亿,万科、保利、恒大、融创单月销售增速分别为19.9%、40.6%、12.5%、84.4%。新城、龙光、滨江等二线房企表现更加靓丽,单月增速分别达79.6%、173.9%、278.3%。

风险提示:1)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。