万科A:销售稳定增长、拿地额/销售额56.35%

事件:8月5日,公司公告18年7月份销售数据,7月份公司实现合同销售面积306.80万方,同比增长23.16%,合同销售金额451.40亿元,同比增长26.94%;1-7月份公司累计实现销售面积2342.3万方,同比增长10.62%,累计合同销售金额3498亿元,同比增长11.85%。

销售稳定增长:1)7月销售同比增长超两成,较6月增速收窄近6pct:18年7月,公司实现合同销售面积306.80万方,同比增长23.16%,环比下降31.81%;实现合同销售金额451.40亿元,同比增长26.94%,环比下降31.22%;销售均价14713.17元/平米,同比增长3.07%,环比增长0.86%(较上月提升125.48元/平米);2)前7月销售量价齐增:18年1-7月份公司累计实现销售面积2342.3万方,同比增长10.62%(前值+8.94%),累计合同销售金额3498亿元,同比增长11.85%(前值+9.91%);累计销售均价14934.04元/平米,同比微涨1.12pct(前值+0.89pct);累计销售均价高于7月单月均价220.87元/平米(幅度为1.59pct)。

7月拿地额/销售额56.35%,新增项目平均权益比例51.34%:公司18年7月新增土地项目41个,其中8个为物流地产项目,33个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积49.7万方,权益建筑面积35.78万方。新增土地项目中,土地净占地面积402.3万方,计容建筑面积848.4万方,较上年同期分别增长1.31%、31.96%,权益建筑面积435.6万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达51.34%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,7月新增项目中公司平均权益比例为51.34%;从18年1-7月公布的数据看,1-7月累计权益拿地额/1-7月总土地价款比例为52.32%(前值60.74%)。50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为6/5;100%权益的项目:非100%权益的项目为7/26。7月新增土地总地价534.64亿元,同比增长110.69%;新增权益地价254.38亿元,同比增长17.62%;其中,权益拿地额/7月销售额占比为56.35%(前值33.76%),拿地力度较6月有所提升。从拿地均价来看,7月新增土地楼面价6301.72元/平米(同比+59.66%),权益楼面价5839.76元/平米。从新增项目的地区分布来看,新增土地项目核心为长三角区域,成本可控。

投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS为2.88、3.15、3.58,维持“买入-A”评级,6个月目标价27元。

风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期