房地产行业动态点评:中央再提遏制房价上涨,深圳限售值得关注

事件:7月31日中央政治局会议强调,要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。同日,深圳发布地产调控新政,暂停企事业单位等法人单位购买商品住房,新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途,新购商务公寓自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让,新购商品房自取得不动产权登记证书之日起3年内禁止转让,有房贷记录且离婚2 年内申请房贷按二套信贷政策执行。另外在7月27日,深圳市规土委发布征求意见稿,对农村城市化历史遗留产业类和配套类违建在补交相应罚款和地价转为非商品性质房地产的细则公开征求意见。

抑制个人以企业名义购房的投机行为。由于深圳限价力度较大,部分热点区域出现新房和二手房价格倒挂现象,许多个人买家注册多个企业参与摇号购房。据统计,2013年7月至2018年6月,企业购买新房占全市新房总成交量的1.35%,购买二手房占全市总成交量的2.21%,而2017年企业购买新房占全市新房总成交量的3.05%,2018年上半年继续上升。该政策出台有利于抑制个人以企业名义购房规避限购的投机行为,保障合理的个人购房需求。

限售将对二手房市场形成压制。深圳市房地产市场目前以二手房交易为主,限售的规定以通知发布之日是否完成网签办理为界,对后续购房者的预期产生明显影响,对于潜在供应量大价格随行就市的二手房市场可能影响较大, 随着对房地产税及流动性的担忧更多二手房源可能会流入市场,二手房交易市场可能进一步受到抑制。

产业类和配套类违建转正或为房地产税作铺垫。结合此前7月27日深圳小产权房征求意见稿,将对产业类和公共配套类违建进行补缴地价转正处理,引发市场对住宅类小产权房转正的积极关注。目前来看,通过转正的方式处理违建,一方面有利于发展租赁市场,另一方面也有利于扩大房地产税的税基,而对于商品住宅的限售则给房地产税的落地和衔接提供了操作空间。 l 投资建议:从去杠杆到稳杠杆,地产板块“估值底部”相对确认,龙头个股估值已经反映相当的利空因素。8 月大概率是验证房地产政策底的时间窗口,维持行业“跟随大市”的投资评级,密切关注政策底确认后Alpha 个股的反弹机会,8 月我们建议均衡配置,推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、招商蛇口(001979)、金地集团(600383)等。

风险提示:房地产税或出台、地产公司信用风险或进一步发酵等。