房地产周报2018年第30周:行业销售持续改善,继续推荐龙头房企

宏观政策面转松信号拉动下板块反弹3.6%,龙头涨幅靠前:在资管新规及国常会释放政策面转松的信号拉动下,本周板块反弹3.6%,跑赢大盘近3个百分点,在28个行业中排名第6位,板块经历了近半年低迷后有所起色。地产板块PE及PB估值反弹至10.25X及1.49X,尽管有所回升但依然维持低位。本周板块涨幅前五位的个股为天津松江、津滨发展、中润资源、渝开发及深物业A,天津松江及津滨发展受益天津自贸区概念,跌幅前五为海航投资、泛海控股、南都物业、中体产业及天房发展,龙头表现靠前,保利涨幅超过10%,金地、荣盛、招商、新城涨幅均超过5%。

国常会提到稳健货币政策要松紧适度、湖南湖北继续调控楼市、新城拟收购部分银行股权:本周国常会召开,提出稳健货币政策松紧适度,保持适度融资规模,保持流动性合理充裕等,释放政策边际转松的信号。此外湖南出台“湘十一条”坚决遏制投资投机性住房需求,湖北九部门出台文件联合治理房地产市场乱象,“房住不炒”“因城施策”基调持续。公司方面,新城控股拟以9.7亿元收购江苏新启投资100%股权,其现持有江苏江南农村商业银行3.49%股权;江苏镇江农村商业银行9.99%股权。

重点城市新房供给大幅提升,成交滚动月同比升10.4%,5月以来表现强劲:本周重点城市新房成交同环比为18.7%/10.0%,环比连升两周,同比连续两周维持高位,近5周成交量均在2017年周均水平以上。从月滚动数据来看,同环比为10.4%/-0.6%,同比升幅再度扩大。2018年累计同比降5.2%,相比上周末降幅收窄0.8个百分点。重点一三线成交同比维持高位,分别达到40.9%/36.1%,二线降-1.4%,降幅有所收窄,2018年至今一二三线新房成交累计同比-13.7%/-16.3%/9.9%,累计数据继续全面改善。从新增供给来看,本周重点城市供给同环比均有较大增长,2018年累计升14%,相比上周扩大超1个百分点,一二三线新增供给计累计分别为6.3%/9.1%/34.2%,近几周一线供给快速提升。

龙头房企有望走出20%-30%估值修复行情:上周资管新规细则落地、非标压力缓和,本周国常会召开释放政策转松信号。我们认为,政策面上,在房住不炒的基调下楼市政策依然将维持因城施策,防止大起大落,但另一方面,近期资金面边际利好的信号加速释放,尽管并未直接提到房地产行业,行业资金面受益程度有待观察,但政策底基本得到验证,对于杠杆率较低的龙头房企资金面可能会有好转。上半年在政策调控、资金面偏紧的背景下,龙头房企估值受到压制,基本接近历史低位,但龙头房企1)销售表现靓丽,集中度不断提升,2)近期行业销售持续改善,3)业绩增长确定性高,我们认为对龙头房企是存在错杀的,随着资金面好转的信号释放,有望走出一轮20%-30%的估值修复行情,推荐保利及新城。

风险提示:调控及信贷政策超出预期。