房地产市场草根调研之成都:”5·15”新政后的水落“实”出

“万人摇号”不再,但多数楼盘去化情况仍然较好。“5·15”新政及后续摇号规定出台后,一方面以家庭而非个人为单位参与摇号,新落户群体也需要满足连续缴纳社保等要求,另一方面同一家庭在同一时段内只能参与一个楼盘的摇号,不再允许多楼盘同时申购。在此背景下,“万人摇号”盛况不再。但值得注意的是,很多在新政后推出的楼盘,虽然中签率大幅提高,但去化情况仍然相对较好。

新政后的需求接近“真实”需求,理性回归对市场更加有利。根据我们的了解,新政对不同项目的影响程度(新政前后有资格摇号人数变化比例)在30%到70%左右,总体应当在40%左右。我们认为新政在需求端的“挤水分”带来市场理性回归,避免过分透支未来需求,长期来看对市场是有利的。同时,开发商逐渐接受限价,价格博弈相对减少,推盘逐渐加快,预计下半年成都楼市将呈现量价平稳的走势。

二手房疲态渐显,价格有望不再倒挂。根据我们的了解,成都二手房近一月以来已呈现疲软,部分急于出手的业主开始接受降价。主要原因也在于新政后新房市场的理性回归。从结构上看,改善型需求比刚需更容易出手,这与新房市场改善型产品表现优于刚需产品的规律是一致的。

总体评价:受5·15新政及摇号新规影响,成都市场已经开始“冷静”。“万人摇号”的喧嚣褪去,真实需求浮出水面。理性回归的背景下,去化率依然维持较高水平,反映出成都楼市本身的良好基本面。开发商逐渐减少价格博弈、推盘加速,预计下半年成都楼市维持量价平稳的走势。短期的理性回归有利于成都楼市的长期发展。

投资建议:推荐成都区域龙头房企蓝光发展、保利地产。

风险提示:调控政策超预期收紧,经济增速大幅下滑,人口流入大幅减缓