房地产行业棚改政策点评:住建部定调缓解市场担忧,因地制宜控制货币化安置比例及成本

7月12日住建部表示:1.今年1月至6月,全国棚户区改造已开工363万套,占今年目标任务的62.5%。下一步,住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时,还将依法依规控制棚改成本,严禁违规支出。2.将因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置;商品住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策;3.将进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受,不搞一刀切。

2018H1棚改超额完成目标,明确启动新的三年攻坚计划

住建部公布,2018年上半年全国棚改已开工363万套,占今年目标任务580万套的62.5%,远超50%的时间进度。表明今年以来棚改仍有序推进,完成额超市场预期。并且于7月6日,国务院发布《关于开展2018年国务院大督查的通知》中关于落实棚改计划的表态得到住建部进一步强调,2018-2020年完成1,500万套的总量目标,其中18年580万套,19及20年平均460万套,明确启动新的三年攻坚计划,棚改开工总量及增速下降但有序推进。

因地制宜控制货币化安置比例,不搞一刀切

本次住建部定调棚改应因地制宜推进棚改货币化安置。库存较大的地方仍推进货币化安置,库存不足的地方转为实物安置;同时,住建部表示将切实评估论证财政承受,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围。以上打破了前期市场关于棚改全部转为实物安置及一刀切的传闻,消除市场担忧。2016、17年货币化安置比例为49%、60%,其间三四线去库存取得显著成果,2018年5月末全国商品房待售面积较2016年初7.3亿平米高点下降24%。我们认为在目前低库存背景下,为抑制房价过快上涨,棚改货币化安置比例下降为必要措施,此次住建部定调结构性货币化安置仍存,对需求仍有较大带动作用,为支撑楼市的重要力量。

PSL投放力度不减,政策性银行贷款针对性投放

2018年前5月新增PSL4,371亿,累计同比上升48%。从结构性来讲,政策性银行棚改贷款占到资金总量的80%左右。此次住建部明确对于库存不多货币化安置比例仍高的地区,国开行、农行棚改专项贷款不予支持。棚改实施环节细化、成本管控、PSL精准投放有利于去库存结构优化、长期健康发展。

投资建议:

我们认为在棚改预期修复、融资收紧的大背景下,快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著,行业集中度提升趋势不变。重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注REITs受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

风险提示:房地产市场下行风险;流动性收紧及调控政策力度超预期。