建筑装饰行业全装修系列研究:不容忽视的房地产top市场

棚改货币化收紧或影响未来房地产销售端,但影响有限,且对新开工端或有促进。假设棚改货币化安置家庭全部都新购置住房,经测算14~17 年对住宅商品房销售分别拉动3.8%/12.6%/18.2%/21.5%, 但根据中国家庭金融调查数据显示,13~17 年接受货币化安置的家庭中仅有约20.4%新购置了住房,也就是说实际对房地产销售的拉动可能还不到5%,我们认为棚改货币化对房地产销售的拉动或将有所减弱,但影响有限。与此同时,实物化安置比例若相应提升,将直接带来新增安置房的建设需求将有所提高,对新开工或有促进作用。

四个维度充分认识房地产集中度。维度一:阶层内占比。从各TOP 阶层内的份额分布来看重心均有前倾,层次化分明。维度二:销售金额与销售面积集中度的差异。销售金额与销售面积二者集中度的绝对差值呈扩大趋势,意味着房企头排军的综合竞争力以及资源优势、品牌溢价的能力愈发突出。考虑到各阶层自身集中度水平高低的因素,用二者绝对差值与17 年的销售金额集中度之比作为相对偏差①,结果显示资源优势及品牌溢价主要被前20 强房企所握有。考虑到各阶层集中度自身提升的因素,用当年销售金额集中度代替17 年销售金额集中度来计算销售金额与销售面积集中度的相对偏差②,相对偏差②总体呈现出逐年下降的趋势,意味着过去几年集中度自身的提升速度快于销售金额与面积集中度差异扩大的速度,故我们认为集中度自身的提升是当前房地产行业的主逻辑,资源优势及品牌溢价能力等差异是辅逻辑。维度三:集中度提升的范围边际。TOP100 以外房企销售金额、销售面积增速不及百强房企强劲,TOP 市场份额的提升范围边际或在TOP101-200 之间。维度四:未来集中度。房地产新增土地货值集中度同样在提升,房地产开发流程的土地购置-土地储备-开工建设-销售回款的循环中各环节的相互带动影响,核心是资金在过程中的周转,集中度提升趋势可逆性较低。

全装修市场需求主要集中于TOP 市场,房地产行业TOP 各阶层均具有超行业的增速,对于TOP 房企及全装修龙头应保持乐观。全装修市场中50 强房企份额占比约63.8%,TOP 房企全装修比例高背后隐含的其实是突出的管理能力和人才积累,历年来,房地产百强集团始终维持着超行业增速的表现,而如全筑股份这类的全装修龙头企业多贯行大客户战略,与TOP 房企建立长期稳定的合作关系,收入增速与百强房企销售增速相关度更高。