房地产市场草根调研之杭州:限价之下需求旺盛土地市场渐趋理性

新房需求旺盛,多数新盘去化率高:目前多数一手房,特别是刚需房基本都要摇号(包括较为偏远的临安区),中签率非常低,改善型需求略好,但中签率也基本在50%以下。市场普遍认为亚运会前还会上涨,对杭州的长期前景也比较有信心。我们调研的三个新盘中,仅有地理位置偏远且配套较差的越溪府项目仍有小部分房源可申购,其他两个盘住宅部分均已售罄(开盘均不足半年)。

新房价格稳定,限价政策逐渐被开发商接受:新房受限价影响,价格已经基本稳定,全市均价在3万左右(大致价格水平)。政府制定限价一般参考周边在售新盘及二手房价格,并适当考虑装修标准等因素,一般可保证开发商税后净利润率在10%左右。随着限价的推行,开发商逐渐认识到政府决心,捂盘现象大幅减少,预售证申领和发放均在加快。

二手房价格趋于稳定,市中心及学区房稀缺性凸显:受新房限价影响,二手房价格也趋于平稳。部分二手房价格有小幅回调,但市中心及部分优质学区房价格有所上涨。

土地市场渐趋理性:受限价政策影响,土地市场由去年的火热渐趋理性。去年年初,杭州土地新政出台,溢价超过50%后需要现房销售,超过70%需竞自持比例。但当时由于市场火爆,开发商拿地十分积极。今年受限价影响,土地市场有回归理性的态势。

总体判断:中短期来看,杭州市场供给在逐渐增加,但相对于旺盛的需求仍然不足。虽然价格受到政策限制难有大幅上涨,但新推盘去化率将维持高位。结合亚运会催生的涨价预期,我们认为2022年前房价以缓慢上涨为主要趋势。长期来看,杭州城市地位提升、人口流入和经济快速增长是大概率事件,相对不足的基础设施建设也会逐步跟上,长期前景也值得看好。

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