房地产行业周报:政策平稳渐近,估值坚冰渐融

行情回顾:上周中信房地产指数累计涨幅为-2.78%,跑赢沪深300指数1.07%,在29个中信行业板块中排名7位。

成交数据:上周样本城市商品房销售面积293.0万平米,环比增加-14.8%,去化周期58周,环比增加3.2%。一线城市销售面积54.8万平方米,环比增加22.7%,去化周期55周,环比增加8.2%;二线城市销售面积138.1万平方米,环比增加-25.3%,去化周期75周,环比减小3.7%。三线城市销售面积100.1万平方米,环比增加-12.4%,去化周期44周,环比增加5.6%。

近期观点:根据我们的跟踪和统计,6月以来房地产调控政策出台的频率有较大幅度的降低,同时新出台的政策大多是对已出台政策的细化或补充,基本未出台力度较大的新政策。我们认为政策的边际平稳期正在渐行渐近。原因有三:一是销售数据总体上看已开始进入下行周期,调控进一步收紧的必要性降低,二是大部分城市供需关系已经开始好转,房价内在上涨压力在逐渐减小,三是“贸易战”等一系列不确定性下,房地产在宏观经济中的系统重要性提高。

对地产板块而言,目前整体估值水平接近历史低位,业绩表现则处于历史较好水平。随着调控政策平稳期的到来,叠加可能的降准带来的房企资金层面的好转,估值受到的压制将大大降低。业绩方面,2018年板块业绩有保证,预计仍有较好表现。我们坚持“政策底+估值底”的整体判断。

个股方面,我们看好业绩稳定性强、享受集中度提升逻辑的龙头房企,以及充分受益区域基本面的高弹性黑马房企。推荐万科A、保利地产、滨江集团、蓝光发展。

本周推荐:上周投资组合为万科A(25%)、保利地产(25%)、滨江集团(25%)、蓝光发展(25%),涨幅为1.18%,跑赢中信房地产指数3.96个百分点。本周投资组合维持不变。