房地产行业政策点评:个税扣除房贷利息,按揭利率敏感下降

事件:2018年6月19日,个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议。个税扣除项新增住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除,考虑了个人负担的差异性,更符合个人所得税基本原理,有利于税制公平。

个税调整构成房地产长效机制的重要一环。房地产长效机制从导向上提倡“租购并举”,住房租金支出和购房按揭利息支出均能作为专项附加扣除,一定程度上体现了租购平等的特色。其次,房地产长效机制的重大政策要不能损害行业流动性、要不再增大量价波动对价格体系的冲击风险,要与短期的房地产市场相协调,在当前阶段大部分核心城市住房供不应求,居民改善型需求还未得到满足的情况下,个税扣除项调整有利于缓解居民购房压力,也有利于维持房企购置土地及维系整体的财政收入,属于长效机制里面能够先一步落地的相关措施,持有环节征税目前来看障碍依然较多。

房贷利息超年度个税总额,一线城市影响显著。2017年末个人住房贷款余额21.9万亿,我们预计在2018年末这一数字将超25万亿。按年化4.9%的利率估算贷款利息支出为1.23万亿。2016年全国个人所得税总额首次破万亿,2017年末这一数字为1.19万亿。其中,北上广深四大一线城市总额超过了四千亿,对于这些城市的购房或租房群体,个税扣除项影响较为显著。假定个人月收入减去各项社会保险费为20000元,起征点按5000计算,个税在扣除房贷利息前为2745元,假定贷款总额200万,利率按4.9%估算,前期预计月均利息支出为10000元,扣除利息之后的个税为445元,影响的比例为83.7%。

继续提振购房需求,按揭利率上行影响将更不敏感。当前,我国购房需求依然表现强劲,个人扣除项新增住房贷款利息,使得按揭利率上行对购房需求的影响更不敏感,在严格销售管制及调控政策的限制下有利于需求的平稳入市,行业继续维持总量“高位盘整、窄幅震荡”的格局。5月行业数据表现超预期,样本城市新房销售同比持续好转,龙头房企三季度推盘和销售依然值得期待。

投资建议:我们延续4月中旬提出的蓝筹股估值中枢不下移,个股Apha优先板块Beta的投资观点。Apha重点个股推荐:保利地产(600048)、万科A(000002)、新城控股(601155)、碧桂园(2007.HK)、融创中国(1918.HK);差异化个股推荐:阳光城(000671)、金地集团(600383)等风险提示:房地产调控政策风险、房企销售或不及预期风险。