房地产行业18年下半年投资策略报告:业绩确定性高估值便宜,龙头地产股值得关注

整体销售增速下降明显但实际需求好于销售数据。前4月全国商品房及商品住宅销售额同比分别上升9%和上升9.5%,涨幅也较前几个月进一步回落。18年以来部分城市持续出台政策抑制楼市成交,统计上销售数据不能完全反应市场需求的变化。当前楼市整体需求端明显转差情况仍没有见到。全年销售绝对值维持在历史高位水平,整体风险可控预期仍较高。在市场调控持续以及信贷环境收缩大背景下,未来销售进一步向龙头房企集中预期较高,市场集中度持续提升,强者愈强趋势将延续。

调控政策频繁出台下半年将会延续。从调控方向来看,整体以限价、限售、限签、人才引进、公积金支持、发展租赁市场等为主。而近期政策层面看,加大政策性用房、租赁用房供给是政策调控的一个更突出的方向。我们预计政策调控从严将会在下半年持续。但同时调控方向中,进一步偏向增加供给而降低限制性手段的使用预期也提升。

资金流动性整体趋紧资金进一步向优质企业集中。18年以来资管新规及去杠杆背景下,银行委外融资持续收缩,行业整体通过表外融资被大幅抑制。龙头房企通过增加创新型融资抵消委外融资收缩,同时债券融资也将进一步偏向优质龙头企业,龙头开发商融资优势进一步凸显。

板块业绩锁定性高龙头业绩增长有保障。从已售未结资源来看,大部分龙头房企账上预收账款占17年全年结算金额比例超100%,比例也大多明显高于16年年末的水平。行业销售进一步向龙头房企集中,龙头房企业绩持续增长保障性高。

地产股整体估值在历史底部区间整体机会大于风险。A股上市龙头地产股估值水平处于历史较低位置。在行业集中度加速提升过程中,业绩增长预期仍较高,估值将得到有力支撑。

总结与投资建议。继续看好业绩保障度高、估值便宜,并且行业集中度加速提升过程中优势凸显的龙头房企、区域性龙头个股,以及租赁相关类企业。建议关注保利地产(600048)、招商蛇口(001979)、金地集团(600383)、华发股份(600325)、世联行(002285)等个股。