地产行业周报:成交延续回升,去化率维持高位

本周观点:目前板块绝对估值及相对估值均处于历史低位,主流房企对应年PE仅7倍左右,同时5月全国销售端回升有望缓解市场对行业资金端担忧,保利招商等龙头房企2018年发债利率更是逆市下行。建议关注:1)低估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛、阳光城等。

本周成交:成交环比上升,同比下降。本周重点城市成交46212套,环比升8%,同比降1%,其中一线城市环比降5%,二线城市环比升13%,三线城市环比升8%,整体高于2017年周均0.5个百分点,2018年日均成交环比2017年降12.9%。推盘量环比下降,去化率环比持平。上周(06.04-06.10)重点城市新开盘36个项目,推出房源9840套,较上周环比升27.9%,高于2017年周均值14.3个百分点。平均去化率90%,环比上周持平。一手商品房6月日均成交:环比上升,同比下降。截止6月18日,重点城市日均成交套数环比升3%,同比降11%。其中一线城市环比降20%(同比降25%),二线城市环比升27%(同比降13%),三线城市环比降4%(同比降6%)。二手房成交环比下降,同比上升。本周二手房整体成交套数环比降6%,同比升9%。19城二手房挂牌套数周环比升0.4%。6月16日19城二手房挂牌套数40.7万套,周环比升0.4%,深圳降1.8%,北京升0.1%,上海降1.0%。

本周动态:统计局公布2018年1-5月全国房地产开发投资和销售情况。平安观点:投资增速延续高位,预计将逐步回落。2018年1-5月房地产投资同比增10.2%,增速比前4月下降0.1个百分点,5月单月投资同比增长9.8%。投资增速维持高位主要受土地购置费高增长带动,前4月土地购置费同比增长66.9%,剔除土购费后前4月地产投资同比下降1.55%。考虑到年初以来,房企资金端持续偏紧,前5月土地成交价款增速较上年末已大幅下降33.4个百分点,预计后续土地购置费增速将逐步收窄,带动地产投资增速回落。加快推盘带动单月销售增速回升。1-5月商品房销售面积同比增长2.9%,销售额同比增长11.8%,较前4月回升1.6个和2.8个百分点,年内首次回升;其中5月单月销售面积同比增长8.1%,销售额同比增长20.7%。我们认为5月销售大幅增长主要因:1)限价未见松动同时资金端持续偏紧,开发商逐步加大一二线城市推盘力度回升现金流;2)三四线尽管依旧维持较高景气,但房价快速上涨、需求透支、棚改作用弱化等影响逐步显现,开发商亦加快推盘收割需求。

风险提示:1)目前按揭利率连续17个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。