地产行业周报:推盘维持高位,深圳出台住房新政

本周观点:本周深圳公布住房改革意见稿,预计到2035年新增供应170万套,其中人才安居等保障房不低于100万套,且均为90平或70平以下户型,价格为商品房的60%或50%。中长期或对中小户型刚需形成分流,而豪宅由于供应减少或显得更加稀缺。板块投资方面,在融资整体偏紧背景下,优质信贷资源进一步向龙头房企集中,万科保利招商等2018年发债利率更是逆市下行,资金端优势亦有望加速行业集中度提升。建议关注:1)低估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛、阳光城等;3)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。

本周成交:成交环比下降,同比下降。本周重点城市成交43276套,环比降9%,同比降7%,其中一线城市环比降30%,二线城市环比降7%,三线城市环比降3%,整体低于2017年周均5.9个百分点,2018年日均成交环比2017年降17.9%。推盘量环比上升,去化率环比上升。上周重点城市新开盘46个项目,推出房源13642套,环比升32.0%。平均去化率90%,环比升16个百分点。一手商品房6月日均成交:环比上升,同比下降。截止6月末,重点城市日均成交套数环比升0%,同比降14%。其中一线城市环比降9%(同比降15%),二线城市环比升19%(同比降18%),三线城市环比降9%(同比降10%)。二手房成交环比上升,同比上升。本周二手房整体成交套数环比升0%,同比升7%。19城二手房挂牌套数周环比升1.7%。其中深圳降1.4%,北京升6.2%,上海升0.9%。

本周动态:事项:本周深圳市制定《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。平安观点:“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。根据征求意见稿,到2035年新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。从占比来看商品房40%、政策性住房40%(人才住房20%、安居房20%)、公租房20%,体现出“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的多产品供应体系。普通住宅或受影响,豪宅更加稀缺。根据意见稿,预计到2035年新增170万套住房,其中商品房70万套,且以中小户型为主,平均每年新增商品房约3.9万套,其中2018-2020年均新增5.7万套。考虑过去五年新房成交仅4.5万套,市场化商品房供应并未明显减少,而其他100万套保障房主要为90平或70平以下户型,且价格为商品房的60%或50%,从中长期来看,或对中小户型刚需形成分流,而豪宅由于供应减少或更加稀缺。

风险提示:1)目前按揭利率连续17个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。