房地产行业:成交量缩延续、供应量升价涨

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.7167,较上周上升9.5%,从申万一级其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度不高。周收益率-4.35%,较上周收益率减少4.89pct,相对其他板块处于中下水平。当前地产板块风险溢价高于均值2.53%,且从申万各一级行业表现看,地产板块风险溢价水平仅略低于银行、钢铁板块,属于高风险溢价板块。

一手房成交环降9.80%:1)全国41城一手房环比下降7.95%,累计同比下降20.49%;

其中,一线4城环比下降2.43%,累计同比下降32.39%;二线19城环比下降4.50%,累计同比下降24.14%;三线18城环比下降14.45%,累计同比下降8.54%。2)全国41城一手房成交面积环比下降9.80%,累计同比下降36.02%;其中一线4城环比下降0.55%,累计同比下降34.38%;二线19城环比下降6.60%,累计同比下降48.39%;

三线18城环比下降16.31%,累计同比下降3.89%。

二手房成交环降15.51%:1)全国15城二手房成交套数环比下降16.37%,累计同比下降41.31%;其中,一线2城环比下降53.44%,累计同比下降41.52%;二线9城环比下降2.29%,累计同比下降19.37%;三线4城环比下降13.08%,累计同比下降17%。2)全国15城二手房成交面积环比下降15.51%,累计同比下降44.46%;其中,一线2城环比下降38.92%,累计同比下降44.68%;二线9城环比下降4.43%,累计同比下降22.29%;三线4城环比下降10.59%,累计同比下降21.68%。

可售库存环降1.50%,去化周期略增0.63周:1)全国15城可售库存套数同比下降9.43%,环比下降1.50%;其中一线4城同比下降1.90%,环比下降0.55%;二线8城同比下降14.96%,环比下降3.48%;三线3城同比下降11.36%,环比下降1.27%。2)全国15城可售库存去化周期31.63周,较上周增加0.63周;其中一线4城去化周期35.54周,较上周减少0.04周;二线8城去化周期28.58周,较上周增加1.07周;三线3城去化周期32.82周,较上周增加0.51周。

土地供应量升价涨、成交量缓价升:1)100大中城市供应规划建筑面积3633.99万平米,累计同比+20.79%,相对过去四周变化幅度为+67.77%;挂牌均价2897元/平米,同比+64.51%,环比+30.26%。2)100大中城市成交总建面1835.37万平米,累计同比+1.80%,相对过去四周变化幅度为-23.81%;成交总价736亿元,累计同比+7.88%,相对过去四周变化幅度为+57.01%;成交楼面价4012元/平米,同比+33.38%,环比+60.74%。3)100大中城市土地溢价率22.82%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为11.34%、25.58%、19.7%。

投资建议:1)上周一二手房成交环比双双下调,在政策严调控下,量缩格局持续;

其中一线一手房成交微调,但二手房成交环降高达38.92%;二线在一、二手房的成交中相对坚挺。2)政策方面:上周统计局公布国家统计局发布2018年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况,我们认为10.4%的房地产投资增速并未超预期,下半年投资增速大概率回落;上周部分城市发布诸如“冻房”等政策,如海南、青岛;温州新政“公积金贷款额度下调,但购房首付款比例上调至30%”等;此类政策调控或将使得成交量进一步显著回落。3)板块基本面:在“房住不炒”的主基调+“租购同权”等政策下,我们认为未来房地产行业的集中度将不断提升,房企的竞争也将加剧,龙头房企所具备的融资优势及规模优势都有助于其在这一轮洗牌格局中脱颖而出。建议关注万科A、招商蛇口、保利地产、金地集团、光大嘉宝、阳光城等。

风险提示:政策调控超预期、市场不及预期。