房地产2017年年报及2018年一季报分析:结算利润率回升,销售增速收窄

盈利方面,受到房地产调控政策和高基数影响,销售和收入增速呈现明显收窄的趋势,17年板块销售现金流入和结转收入增速分别为16.37%和7.3%,分别较上年下降24个百分点和22.3个百分点。18年1季度房企的盈利回升,回款增速持续下滑。

利润率方面,房企盈利能力延续回升趋势,由于主流房企本期结转的资源主要为2015-16年的行业周期底部回升的拿地项目,投资回报率较高:板块2017年毛利率和净利率分别为32.7%和11.7%,分别较上年回升3和1.9个百分点,明显好于收入端表现。

负债率方面,17年房企负债率持续上行至78.9%,较16年上升1.6个百分点;其中,二线房企的资产负债率和投资现金流出扩大幅度最大,主要由于近年二线房企规模扩张较为激进所致。另一方面,2017年板块投资现金流出累计同比上升36.5%,较16年上升9.9个百分点,其中一二线房企扩大幅度较大,而三线房企则逐步收窄,显示行业集中继续提升。

展望未来,我们认为房地产企业收入端增速已逐步收窄,盈利增速仍主要依靠利润率回升支撑,随着15-16年涨价项目逐步结算,毛利率或将继续提升,但随着土地购置价格上涨,预计行业利润空间中长期或再度收窄,未来结算利润率水平也将见顶回落。另一方面,房地产企业间持续分化,一二线房企销售增速和投资力度均大幅高于三线房企;同时随着行业信贷收紧,行业负债率再度上升,未来规模房企的优势将更为明显,行业集中度或再度提升。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。

投资建议

我们认为近期在权威机构对于楼市态度温和转向的背景下,行业政策或将继续边际放松,我们对二季度保持谨慎乐观的判断,维持板块强于大市评级,配置机会将逐渐显现,推荐组合:1)龙头房企:保利地产、绿地控股、金地集团;2)区域主题:华夏幸福、首开股份、招商蛇口;推荐关注REITs受益题材:嘉宝集团、金融街、世茂股份等。