地产行业周报:三四线销售渐显疲态,开工好于全国

本周观点:本周公布40城市投资销售数据显示,4月三四线城市单月销售面积增速同比下降3%,2017年年初以来首次转负,累计开工同比增长10.7%,高于全国(7.3%)。随着更多未调控的三四线城市房价快速上涨,需求透支、购买力制约的影响将逐步显现,预计三四线楼市将缓慢降温,而加快开工及推盘是当地开发商的最优选择,预计三四线开工表现仍将好于大中城市。从板块投资机会来看,目前龙头房企估值不到8倍、4月百强销售明显反弹,依旧看好板块表现,建议关注:1)低估值龙头保利、万科、金地、招商等;2)边际改善的二线阳光城、蓝光;3)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛;4)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。

本周成交:成交环比下降,同比下降。本周重点城市成交39435套,环比降5%,同比降13.7%,其中一线城市环比升9%,二线城市环比升0%,三线城市环比降10%,2018年日均成交环比2017年降19.6%。推盘量环比下降,去化率环比上升。重点城市推出房源6934套,较上周环比降28.1%,该周均值低于2016年均值13.3个百分点、低于2017年均值19.4个百分点。平均去化率94%,较上周上升6个百分点。一手商品房5月日均成交:环比上升,同比下降。截止5月26日,重点城市日均成交套数环比升6%,同比降13%。其中一线城市环比升21%(同比升2%),二线城市环比降16%(同比降27%),三线城市环比升21%(同比降6%)。19城二手房挂牌套数周环比降0.4%。5月26日19城二手房挂牌套数40.0万套,周环比降0.4%,深圳降2.9%,北京升1.2%。

本周动态:本周各地方统计局公布40城市销售投资数据。平安观点:核心城市投资开工弱于全国,三四线仍是支撑。2018年前4月40个大中城市投资同比增长6.9%,增速低于全国(10.3%),4月单月投资同比增长7.5%,亦低于全国(10.2%)。相比之下,三四线前4月累计及单月增速分别达14.4%和13.3%。从新开工来看,前4月40城市及三四线新开工增速分别为1.8%和10.7%,在三四线楼市逐步降温的背景下,我们认为加快开工及推盘是当地开发商的最优选择,预计短期三四线开工表现仍将好于大中城市。核心城市销售略有见底迹象,三四线增速回落。2018年前4月40个大中城市销售面积同比下降3.5%,增速低于全国(+1.3%),4月单月销售面积同比下降5.9%,亦低于全国(-4.2%)。值得注意的是单月销售额同比增长4%,较前三月增速回升0.5个百分点。相比之下,三四线4月单月销售面积增速同比下降3%,近一年来首次转负。

风险提示:1)目前按揭利率连续16个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。