房地产4月报:销售投资增速温和收窄,流动性紧张未缓解

2018年1-4月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长7.3%和1 0.3%,销售面积和金额同比分别下降4.1%和上升5.8%,4月单月投资增速1 0.2%再度显示开发投资韧性,其中土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升,开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回落、施工面积低位运行以及竣工面积持续下滑均反映流动性紧张局面,预计影响将延续。销售方面,单月销售面积由正转负,龙头房企仍保持较高增速,中西部表现亮眼,结构性机会仍存;流动性紧张局面未缓解,国内贷款、自筹资金、按揭贷款增速均较上月回落。我们认为在融资收紧的大背景下,龙头房企销售、投资、融资等备方面优势愈发突出,人才新政落地的二线城市结构性机会较大。我们建议持续关注区域题材:粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会,以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合: 1)龙头房企:保利地产、绿地控股、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注REITs受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

1-4月,全国房地产开发投资额同比增长10.3%,较1-3月回落0.1个百分点;商品房新开工面积同比上升7.3%,较1-3月回落2.3个百分点;施工面积同比上升1.6%,增速较1-3月扩大0.1个百分点;土地购置面积同比下降2.1%。4月单月投资增速10.2%再度显示开发投资韧性,其中土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升,开发投资由购地面积向购地价款推动转向。新开工面积增速回落、施工面积低位运行以及竣工面积持续下滑均反映流动性紧张局面,预计影响将延续。

1-4月的商品房销售面积为42192万平方米,同比上升1.3%;销售额为36,222亿元,同比上升9%;较上月回落1.4个百分点;销售均价为8,585元/平米,同比上升7.6%,较上月扩大1.1个百分点。4月单月销售面积由正转负至同比下降4.1%,销售金额增幅收窄至同比增长5.8%。从区域结构上来看,中西部强于东部,三四线增速仍高于一二线。龙头销售增速显著高于行业,集中度进一步提升。行业销售增速收窄,但结构性机会仍存,我们坚持判断一线城市调控力度不减,三四线库存去化动力减弱,看好人才新政落地的二线城市,持续推荐龙头房企。

1-4月,房地产开发企业合计资金来源为48,192亿元,同比上升2.1%,较1-3月回落1个百分点。从各资金来源同比来看,1-4月累计数据中,国内贷款同比下降1.6%,较1-3月回落2.5个百分点;利用外资同比下降77%,较1-3月收窄1.4个百分点;自筹资金同比上升4.8%,较1-3月回落0.3个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升2%,较1-3月回落1个百分点,其中,1-4月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升8.3%和下降6.7%。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。