统计局2018年1-4月房地产数据点评:房企彼此博弈的“囚徒困境”是投资保持较高增速的主因

事项:2018年5月15日,国家统计局发布了2018年1-4月全国房地产开发投资和销售数据。

评论:

指标增速全面回落,行业仍处于小周期降温阶段

根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,当行业主要指标的累计同比增速见顶回落,则可判断行业进入小周期降温阶段。本轮小周期降温期始于2016年4月,确认于2016年6月,其后每月公布的大部分行业指标增速保持回落,表明行业持续处于降温期,最新的行业主要指标显示当前仍处于这一阶段。

一、销售额及销售面积增速继续显著回落

2018年1-4月,商品房销售面积累计同比增速1.3%,较1-3月回落2.3个百分点,较2016年1-4月回落35.2个百分点,保持回落态势;商品房销售额累计同比增速9%,较1-3月回落1.4个百分点,较2016年1-4月回落46.9个百分点,降温态势显著。预计在“房住不炒”、居民去杠杆等调控背景下,行业销售增速仍将保持回落趋势。

二、新开工与施工面积增速保持回落趋势

三、房企博弈的“囚徒困境”是“投资偏暖”的主因

四、房企开发资金持续回落

五、购房贷款利率持续上升

地产A股策略:不疾不徐,长线长投根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,我们在2017年7月优势地产A股位于股价底部区间呼吁《进一步解放思想,做多地产龙头股》,在2018年1月下旬股价高位又及时提示了后市将会调整,并在市场主流观点认为“3、4月份地产A股有望走出较好行情”时,做出了有别于大多数同行的偏谨慎的预判,上述论断全部被市场印证。

对于后市,我们维持5月策略的观点:从相对收益角度,A股的优势地产股很可能已进入筑底阶段,在政策较大范围转暖预期未出现前,申万房地产指数2018年以来在涨幅榜的排名很可能会稳在第12名左右,绝对收益将随A股大盘共起伏,但个股行情会有所分化,这种局面可能将持续到市场预期房地产政策较大范围转暖前夕;就长线而言,我们继续看好招商蛇口、新城控股、保利地产、万科A、荣盛发展、世联行、阳光城、华侨城A、华夏幸福、光大嘉宝以及部分内房股包括禹洲地产、龙光地产、旭辉控股集团、中国恒大等。

风险

房地产行业若2018年出现幅度过大的调整并叠加严厉程度超预期的政策调控。