地产行业周报:成交环比回升,住建部发文防止公积金炒房

本周观点:本周住建部等四部门发文,防止提取公积金用于炒房投机,叠加此前住建部约谈成都、太原等房价上涨过快城市,预计短期调控政策仍将延续。从板块投资机会来看,目前龙头房企估值不到8倍、4月百强销售明显反弹、降准等带来流动性环境缓解,依旧看好板块表现,建议关注:1)低估值龙头保利、万科、金地、招商等;2)边际改善的二线阳光城、蓝光;3)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛;4)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。

本周成交:成交环比上升,同比下降。本周重点城市成交41301套,环比升7%,同比降20.9%,其中一线城市环比降3%,二线城市环比升4%,三线城市环比升12%,低于2017年周均10.2个百分点,2018年日均成交环比2017年降20.4%。推盘量及去化率环比下降。上周(04.30-05.06)重点城市新开盘23个项目,推出房源5359套,较上周环比降70.1%,该周均值低于2016年均值33.0个百分点、低于2017年均值37.7个百分点。平均去化率79%,较上周下降。一手商品房5月日均成交:环比上升,同比下降。截止5月12日,重点城市日均成交套数环比升8%,同比降12%。其中一线城市环比升12%(同比降6%),二线城市环比降16%(同比降27%),三线城市环比升26%(同比降2%)。二手房成交环比上升同比下降。本周二手房整体成交套数环比升72%,同比降2%。19城二手房挂牌套数周环比升0.6%。5月12日19城二手房挂牌套数40.0万套,周环比升0.6%,深圳升0.5%,北京升1.1%,上海降0.5%,广州升1.6%,成都升2.1%,重庆降10.8%。

本周动态:招商蛇口拟现金85.5亿收购控股股东招商局集团及其全资子公司招商香港持有的招商漳州78%股权。平安观点:优质资产再注入,“前港-中区-后城”模式再复制。招商漳州主要业务为一级土地开发业务、园区开发及运营业务和市政基础设施代建。而公司作为全国唯一直接参与经营与管理自贸区的企业,“前港-中区-后城”已经在蛇口取得巨大成功。本次收购招商漳州股权后,借助公司园区运营及异地复制经验,有望在漳州开发区再获成功,深化公司“海峡西岸”区域战略布局。新增土储778万平,未来潜在开发规模更大。截止2017年底,招商漳州拥有产权正在或已完成一级开发的土地面积11662亩(7778万平),按85.5亿交易对价,对应94万/亩(1410元/平),其中商住用地2719亩(181万平),占比23%,未来考虑容积率后潜在开发规模将更大。

风险提示:1)目前按揭利率连续15个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。