保利地产:销售开局靓丽,毛利率持续回升

预收充足,毛利率回升。一季度实现营收201.3亿,同比增长12.4%,归母净利润19.0亿,同比增长0.26%。净利润增速低于营收增速主要因:1)期内并表项目少数股东损益占比提升8.4个百分点至33.4%;2)受利息支出等影响,期间费用率同比提升2.5个百分点至11.4%。期内毛利率同比提升1.5个百分点至39.8%。从过去四年来看,一季度净利润平均仅占全年的10%,考虑预收款较期初上涨13.7%至2562.8亿,为2017年营收175%,2018年业绩高增仍有保障。

销售延续高增长,新开工积极。公司一季度实现销售额869.3亿,同比增长51.4%,市占率较上年末提升1.1个百分点至3.4%;销售面积592.8万平,同比增长41.7%。销售均价14666元/平米,较2017年全年增长6.3%。期内新开工面积659万平,竣工面积219万平,分别同比增长28.7%和7.9%,完成年初计划的20%和11.5%。期末在建面积6609万平,同比增长38.9%。持续保持较高开工增速为2018年提供充足可售货源,奠定销售增长基础。

拿地相对积极,步伐略有放缓。一季度公司新拓展项目33个,新增容积率面积717万平米,总获取成本488.63亿元,分别占同期销售面积和销售金额的121%和56.2%,较2017年全年下降80.6个和33.2个百分点,其中一二线城市拓展金额占比71.5%。考虑2017年已大幅补充土储,预计2018年步伐将略有放缓。平均楼面地价6815元/平米,较2017年全年上升11.4%,为同期销售均价的46.5%,较2017年上升2.1个百分点。期末可售建面14875万平,待开发面积9542万平,可保障未来3-5年开发规模。

在手现金充沛,负债率有所上升。期末在手现金724.5亿,为一年内到期负债总和(268亿)的270%,短期偿债压力较小。剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为44.8%和101.5%,较期初持平和上升15.1个百分点。

投资建议:从过去四年来看,一季度净利润平均仅占全年的10%,考虑预收款较期初上涨13.7%至2562.8亿,为2017年营收175%,叠加22.3%的计划竣工增速,2018年业绩高增仍有保障。维持原有盈利预测,预计2018-2019年EPS分别为1.71元和2.18元,当前股价对应PE分别为7.9倍和6.2倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,业绩及销售步入快速增长通道,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1)房地产行业去杠杆信号不断加强,银行信贷、信托、资管通道、债券融资等融资方式均受到不同程度的限制,行业将面临一定的流动性风险;2)目前按揭利率连续15个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;3)随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司的融资成本面临上行风险,无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力。