固定收益周报:房企信用分化新格局

楼市调控与金融严监管背景下的房企现状

在楼市调控以及金融严监管的大背景下,2017年房企的销售增速回落,整体的资金端收紧,从债券发行以及偿付来看,当前的债券市场到期偿付压力逐步增大,房企整体上处于承压期。

行业集中度提高、行业大小分化

我国各类房地产开发企业已有9万多家,但最新的相关数据显示土地开发资源加速向龙头企业聚集,凸显出中小房企的发展空间被挤占。无论是当前的销售面积、销售金额,还是作为核心生产资料的土地资源的集中度都在提高。

土地开发资源向大房企集中的速度在加快。土地开发资源作为房企业务推动的核心要素,竞争不断加剧,此外,土地资源在向大型房企集中。相关数据显示,前50强房企拿地面积的集中度不断提高,从2014年的19.84%,上升到2017年的65.56%。

销售金额以及面积同样集中度已经快速提升,其中,销售金额集中度CR50= 45.79%高于销售面积集中度CR50=27.56%。房地产的开发运营以项目为导向,拿地资源集中度提高是先行指标,但结合上文分析的拿地集中度数据,未来销售面积以及销售金额的集中度将进一步提高。

新格局下,房企信用资质分化

房企行业当期处于行业整体承压,行业内大小分化的格局。在这种格局下,风险点也出现了分化。小房企主要是发展空间收缩的压力,自身土地储备资源为负增长或者零增长的状态,未来开发项目不足;但大房企也面临了更多的负债较搞,短期偿债压力大的问题。整体而言,大型房企可以通过多元化的筹融资解决债务问题。但部分过于依赖筹资活动现金流支撑的企业,将面临当前融资成本上升所带来的压力。此外实际控制人负面信息所引发的信用风险仍是防控要点之一。

结论

房地产行业持续承压,行业内部出现大小分化。在行业新格局下,大型房企与中小房企所面临的信用风险来源出现了分化:行业集中度不断提高的背后是小房企发展空间收缩,资源不足,债务腾挪空间小;部分大房企由于前期扩张较快,债务规模较大,短期偿付压力较大。此外,民营房企实际控制人负面信息引发的信用风险仍然值得关注。