招商蛇口:尽占天时地利人和,亟待土储价值释放

央企地产巨头,尽占天时地利,资源禀赋出众

央企招商局集团下属地产上市公司,资源禀赋出众。集团核心资产整合及业务协同平台,打造“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”;公司深耕深圳前海蛇口自贸区(粤港澳深度合作示范区与先导区),区域内土储面积超500万平,其中已确权部分占比约36.7%,已开发部分占比约40.4%;随着《广东自贸区深圳前海蛇口片区综合规划》和《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地,利于公司加快厘清尚未确权的土地储备,加速推进具体项目开发建设。

社区、园区、邮轮三大业务板块协同互促,优势互补

三大业务板块协同促进,产业导入、产城协同、配套完善等互动优势显著,独特产业协同优势利于多渠道获取土地及控制成本;公司复制蛇口模式,已在广州、深圳、重庆、青岛等多城开展超过10个产业园的开发和运营;公司构建以邮轮母港为核心的高端旅游服务产业链,符合国内“消费升级”和“服务升级”大趋势;虽邮轮板块前期需要大量投入,短期内利润贡献不高,但先发优势明显,中长期前景看好,利于园区板块相关产业链导入及社区板块利润率提升。

三年业绩承诺超额完成,销售高增速,融资低成本,激励鼓士气

公司大概率超额完成三年利润承诺,2017年销售金额1127.8亿,同比增长52.5%;2018年1月销售金额117.6亿元,同比增长77.1%;公司积极拓展融资渠道、优化债务结构,2017中报显示综合资金成本为4.6%,行业内保持显著优势;全面立体的激励方案将提振员工积极性。

12个月目标价28.3元,首次覆盖“买入”评级

我们预测公司2017、2018、2019三年营业收入分别为755亿元、944亿元、1081亿元,三年EPS分别为1.55元、1.95元、2.41元,给予2018年相对估值14.5倍PE,12个月目标价28.3元,首次覆盖“买入”评级。

风险分析

调控时间过长有导致销售不及预期的可能;金融去杠杆有导致行业融资困难的可能;汇率波动有导致汇兑损失加大的可能;利率提升有导致融资成本提升的可能;邮轮产业发展设施短期内有不达预期的可能。