房地产ABS信评系列之三:房地产购房尾款类ABS怎么看?

购房尾款类房地产ABS 以应收购房尾款为底层资产;交易结构上,以单SPV 架构为主。购房尾款ABS 由房地产开发商发起,底层资产即房价总额扣除首付后的剩余购房款,以原始权益人向专项计划直接转让应收购房尾款债权的单层架构为主,也可能采用信托计划+专项计划的双层结构。

购房尾款类ABS 的信用分析要点:定性来看,对于购房尾款ABS 而言,资产池循环购买的可持续性依赖于房地产开发商的持续经营能力、各类城市自身库存去化能力,以及楼市调控政策对于各类城市商品房销售等外部因素的影响;另外,尾款应收款作为底层资产具有特殊性:其一,尾款可能会优先偿还既有债务,存在截留问题;其二,需要关注尾款的整体逾期情况。定量分析分两步:第一步,根据不同的已付款比例等得到对应的初始基准违约率,并根据产品中相关房地产的总价、区域房价走势、合同期限、房地产类型、房地产所在区域、区域/购房者集中度、预售面积等因素来对基准违约率进行调节;第二步,进行多因素的现金流压力测试,压力因子包括尾款还款逾期状况(或还款时间分布变化)、房价增速、回款截留情况、可循环质押的尾款资产增减情况以及优先档票面利率等等。

案例分析:1)案例1-某商业地产购房尾款资产支持专项计划。初始尾款资产池的区域/楼盘的集中度较高,业态以商业地产为主,当地商业地产调控后尽管售价波动较大但仍维持正增长,结合已付款比例和购房人分散程度,估计违约率可控。原始权益人体量小,受单一项目的开发去化进度影响较大,资产池的可持续性一般,定量分析时需结合影响违约率的因素,考虑初始购房尾款应收债权对优先档本息的覆盖程度。而对于截留问题,担保人承诺将筹措资金偿还,该担保人为原始权益人的关联方,主营商业地产的销售,规模中等偏下,由于商业地产在调控后波动较大,其销售与经营现金流净流入的稳定性均不高,而土储相对销售面积规模大且区位一般,存在一定去化风险,整体上担保实力中等,截留风险还需看对应银行贷款余额相对于尾款的大小。

2)案例 2-某园区配套住宅购房尾款资产支持专项计划。初始基础资产对应楼盘主要分布于廊坊市为主,易受热点城市调控政策的影响,且已付款比例较低,单笔平均尾款金额较小,预计购房需求中投资占较大比重,加上所处区域集中,当地楼市走势对购房者的还款意愿影响较大,基础资产存在一定风险。另一方面,原始权益人及其股东实力较强,股东同时也是专项计划差额支付承诺的担保人,可弥补基础资产的不足。

对于截留问题,初始资产中仅有1个项目尚有开发贷义务,金额较小且截留比例低,同时原始权益人承诺如出现截留将以自有资金予以补足,考虑到其实力较强,总体上看截留风险可控。定量分析中信评选用购房尾款回款情况和优先级票面利率作为压力因子,压力情况下底层资产对优先级本息均能完全覆盖,结合原始权益人差额补足机制和担保人提供担保等增信措施等因素,该专项计划优先级本息具有较好的保障。

风险提示:房地产调控政策下,各类房地产相关的ABS 融资超预期收紧。