房地产产业行业研究:销售拿地持续高增长,房地产税悲观预期淡化

TOP100地产企业销售同比增长四成,门槛继续提高:第三方公布2018年1-2月TOP100房地产企业销售排行榜。参考克而瑞数据,受春节结构化影响,TOP100二月份单月销售环比下滑22%,但是1-2月累计销售总额同比依旧增长45%。受到返乡置业的推动,部分三四线房企表现突出。百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著,前两月TOP3销售门槛破千亿,TOP3/10/30/50/100房企的门槛增幅分别达到51%/54%/45%/52%/53%。

拿地势头不减,龙湖拿地金额首次位居榜首:根据中指研究院1-2月房地产企业拿地数据,拿地金额前三甲与1月相同--龙湖、碧桂园、中海。龙湖首次位居榜首,前两月拿地金额314亿元超过当期销售金额。TOP10房企1-2月拿地总额1613亿元,占TOP50企业的44%,龙头拿地优势明显。从城市分布看,龙头房企依旧着重布局一二线,长三角为最热门区域,杭州土地成交总额排名全国第一。

政策及宏观环境加速集中度提升:短期政策层面不会有全面放松的趋势,去杠杆将继续推进,无论是从居民端贷款层面还是企业端的开发贷依旧在收紧,行业整体融资成本继续上升,非标融资通道受阻。对于中小开发商而言,今年在资金面和销售端都面临较大的压力。而龙头开发商融资成本低、非标占比少、销售回款多,在进一步拓展上具有明显优势,集中度提升速度加快。

房地产税立法仍在起草,短期还未到提请审议阶段:十三届全国人大一次会议发言人张业遂表示,“房地产税由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作”。谈及2018年立法计划,人大代表提出有20多部法律需要制定或修改,并未提及房地产税,预测房地产税短期不会公布草案并送审,真正落地还需要时间,一定程度上消化了当前市场的政策悲观预期。

投资建议。

房地产销售、拿地以及结转数据都很亮眼,但受到政策预期影响估值受到压制。人大代表的发言一定程度稳定短期对房地产税出台的担忧,房地产板块或将迎来新一轮的估值修复,维持行业买入评级。看好当前估值低位、今年拿地规模有较大突破的龙湖地产、中国海外发展;以及高增长确定性强且持续时间长的新城控股;雄安和粤港澳区域布局房企:华夏幸福和龙光地产。