房地产产业行业研究:住宅数据稳中有降,长效机制或重构估值体系

行业点评

70大中城市住宅数据稳中有降:国家统计局发布2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格统计数据。其中,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%,二手住宅销售价格环比从-0.1%转为+0.1%;二线城市新建商品住宅环比涨幅0.3%不变,二手住宅销售价格环比涨幅回落0.1个百分点;三线城市新建商品住宅价格环比涨幅0.4%回落0.2个百分点,二手住宅销售价格环比涨幅0.3%不变。52个城市新建商品住宅销售价格环比上涨,前值为57;13个城市环比下跌,前值为7。从同比看,有59个城市新建商品住宅销售价格上涨,前值为61个;有11个城市新建商品住宅销售价格下降,前值为9。

短期调控不放松,长效机制推行或重构地产估值体系:短期政策层面不会有全面放松的趋势,去杠杆将继续推进,无论是从居民端贷款层面还是企业端的开发贷,预期2018年三季度将会达到全年增速的底部。继续贯彻“房住不炒”,推进长效机制建设。地产股行情历来不是反应当期销售而是“政策预期”,主要原因在于已有的限制调控政策对地产市场销售反应迅速而剧烈,若未来长效机制的推出替代短期行政调控,实现房地产平稳增长,以政策博弈为主要方式的估值体系长期看将发生转变。

投资建议

春节前期受政策预期和外围环境影响,地产板块有较大幅度的调整。即将进入年报期,释放良好的业绩对板块修复会有一定的催化。同时区域主题继续升温,关注雄安新区、粤港澳大湾区和海南概念。地产结转高增速至少保持三年,优质房企高增速还能持续更长时间,依旧维持行业买入评级。看好当前估值低位、今年业绩可能有较大突破的中国海外发展;以及高增长确定性强且持续时间长的新城控股;雄安和粤港澳区域布局房企:华夏幸福和龙光地产。

风险提示

房地产税迅速出台,销售急速下滑:如若房地产税迅速全国实行,房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。

贷款利率上行,房地产销售不达预期:利率升高带来购房成本的提高,挤出部分需求,造成房地产销售达不到预期水平。

棚改货币化未完成计划,三四线市场大幅回落:若三四线大幅下跌,全国的投资与销售将明显回落。